為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試理論與方法精講

(四)指數調整法

指數調整法是運用建筑成本(造價)指數或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結果

房地產估價理論與方法第7講: 成本法(二)(2004)

第七講 成本法(二)

一、內容提要

1、建筑物折舊的概念和原因;

2、求取建筑物折舊的方法;

3、求取建筑物折舊應注意的事項。

二、考試要求

掌握建筑物折舊的概念和原因、求取建筑物折舊的方法及求取建筑物折舊應注意的事項。

三、內容輔導

第五節 建筑物折舊

一、建筑物折舊的概念和原因

這里所講的建筑物折舊，是估價上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，既有相似之處，也有本質區別。估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，扣除折舊即是減價修正。在實際估價中，考慮建筑物的折舊包括下列3個方面：(1)物質折舊;(2)功能折舊;(3)經濟折舊。

(一)物質折舊

物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為下列4個方面：(1)自然經過的老朽;(2)正常使用的磨損;(3)意外的破壞損毀;(4)延遲維修的損壞殘存。

自然經過的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風化、基礎沉降等，與建筑物的實際經過年數(是建筑物從建成之日到估價時點時的日歷年數)正相關，同時要看建筑物所在地區的氣候和環境條件，如酸雨多的地區，建筑物的損耗就大。

正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質、使用強度和使用年數正相關。如居住用途的建筑物的磨損要低于工業用途的建筑物的磨損。工業用途的建筑物又可分為有腐蝕性的和無腐蝕性的，有腐蝕性(如在使用過程中產生對建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的建筑物的磨損。

意外的破壞損毀主要是因突發性的天災人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災、風災;人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。

延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預防、保養措施或修理不夠及時，造成不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。

(二)功能折舊

功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的其價值損失。

例題：建筑物內部布局過時、設備落后引起的折舊屬于( )

A、物質折舊 B、經濟折舊 C、功能折舊 D、有形折舊

答案：C

2012年房地產估價師考試理論與方法精講匯總

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（責任編輯：中大編輯）

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