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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講

案例2-2】分析

報(bào)告格式符合評(píng)估要求，選用估價(jià)方法符合《規(guī)范》要求，技

術(shù)思路清晰，語(yǔ)言表達(dá)簡(jiǎn)潔明了。不足之處是：

⑴ 估價(jià)對(duì)象為一大型物業(yè)，評(píng)估報(bào)告未對(duì)物業(yè)的整體用途和

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分層用途作詳細(xì)說(shuō)明，使報(bào)告書的估價(jià)方法確定和技術(shù)參數(shù)的確定

依據(jù)欠缺。

⑵ 估價(jià)前提中，并未說(shuō)明委托人已按其提供的設(shè)計(jì)方案的要

求完成施工，這就使報(bào)告書后續(xù)的物業(yè)狀況及裝修狀況、設(shè)備的描

述缺乏依據(jù)。

⑶ 在運(yùn)用收益法過(guò)程中，對(duì)租金年遞增率4%，報(bào)酬率9%

的選取缺乏必要的說(shuō)明。

⑷ 在運(yùn)用成本法過(guò)程中，采用估價(jià)對(duì)象實(shí)際成本計(jì)算積算價(jià)

格欠妥。

⑸ 成本法估價(jià)時(shí)扣除招租修正值是不合理的，是對(duì)不同估價(jià)

方法所體現(xiàn)的價(jià)格形成過(guò)程理解不深造成的，收益法是根據(jù)未來(lái)收

益確定價(jià)格，由于招租期導(dǎo)致的收益減少自然會(huì)對(duì)其收益價(jià)格產(chǎn)生

影響，但與成本法估價(jià)卻沒(méi)有必然聯(lián)系。

⑹ 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期應(yīng)是自估價(jià)報(bào)告完成之日起一年內(nèi)

有效，而不是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起一年內(nèi)有效。

第三節(jié) 屋租賃價(jià)格評(píng)估

一、房屋租賃價(jià)格管理的法律規(guī)定

㈠ 房屋租賃價(jià)格應(yīng)以合同形式載明

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條：“房屋租賃，出租人和承

租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定……租賃價(jià)格……”

租賃合同是出租人與承租人簽訂的用于規(guī)范租賃行為的協(xié)議。

在租賃合同中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)租

賃合同確定的。租賃價(jià)格，即租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是租賃合同的核心。

租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)必須符

合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。出租人除收取租金外，不得收取其他費(fèi)

用。

㈡ 不同用途房屋租賃價(jià)格管理規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條：“住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)

執(zhí)行國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策，租用房屋從

事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。”

本條規(guī)定了住宅用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用房的不同的租賃價(jià)格政策。

對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由于其用途與住宅用房

不同，因此，可以由租賃雙方協(xié)商議定租金標(biāo)準(zhǔn)和其他租賃條款。

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