為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試經營與管理精講

⑻ 簽訂合同

中標通知書發出后，開發商和中標單位應在約定期限內就簽訂

合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議。簽訂了合同，開發商的

招標工作即告圓滿結束。

四、開工申請與審批

建設工程招標工作結束后，開發商就可以繼續申請開工許可。

為了加強對建筑活動的監督管理，維護建筑市場秩序，保證建筑工

程的質量和安全，根據《中華人民共和國建筑法》，建設部于1999

年發布了《建筑工程施工許可管理辦法》。根據該辦法的有關規定，

在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝

修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎

設施工程的施工，建設單位在開工前，向工程所在地縣級以上人民

政府建設行政主管部門(以下簡稱發證機關)申請領取施工許可證。

㈠ 申請領取施工許可證應具備的條件

⑴ 已經辦理該建筑工程用地批準手續，獲得了《國有土地使

用權證》和《建設用地規劃許可證》。

⑵ 城市規劃區的建筑工程，已經取得《建設工程規劃許可證》。

⑶ 施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，已經獲得

《拆遷許可證》且拆遷進度符合施工要求。

⑷ 已經通過招投標確定了施工企業，簽署了施工合同。

⑸ 有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件

已按規定進行了審查。

⑹ 有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工

組織設計中有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，

專業性較強的工程項目編制的專項質量、安全施工組織設計，并按

照規定辦理了工程質量、安全監督手續。

⑺ 按照規定應該委托監理的工程已委托監理，并簽署了委托

監理合同。

⑻ 建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則

上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原

則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到

位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。

⑼ 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執，繳納了按法律

有關規定需要繳納的費用。

㈡ 申請辦理施工許可證的程序

⑴ 建設單位向發證機關領取《建筑工程施工許可證申請表》。

⑵ 建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工

許可證申請表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規定

的證明文件，向發征機關提出申請。

⑶ 發證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申

請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日

起十五日內頒發施工許可;對于證明文件不齊全或者失效的，應當

限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相

應順延;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內書面

通知建設單位，并說明理由。

⑷ 建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更

的，應當重新申請領取施工許可證。

㈤ 前期工作的其他環節

除上述四個主要環節的工作外，房地產開發過程的前期工作可

能還包括：征地、拆遷、安置、補償;施工現場的水、電、路通和

場地平整;市政設施接駁的談判與協議;安排短期和長期信貸;對

擬開發建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初

步確定目標市場、租金或售價水平;制定項目開發過程的監控策略;

洽談開發項目保險事宜等。

上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評估。因為前期工

作需要花費一定時間，而決定開發項目成敗的經濟特性可能已經發

生了變化。所以，明智的開發商一般在其初始投資分析沒有得到驗

證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發方案之前，

通常不會輕舉妄動。

作為一條行業準則，開發商必須時刻抑制自己過高的樂觀態度，

并且保持一種"健康的懷疑"態度來對待其所獲得的專業咨詢意見。

使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發成本。

同時。開發商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開

發商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于

盲目決策帶來的投資失誤。

2012年房地產估價師考試經營與管理精講

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（責任編輯：中大編輯）

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