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2010年房產(chǎn)估價師理論與方法第四章精選講義12

發(fā)表時間:2010/8/20 10:42:19 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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(二)使用管制

世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說,有意義的使用管制主要是耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。

就規(guī)定用途來看,商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同;反過來,在土地條件一定的情況下,規(guī)定用途(例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化)對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯:在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下,如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途,則地價必然較低,而如果一旦允許改變用途,則地價會大幅度上漲。

容積率的高低對地價也有很大的影響,在估價時一定要弄清容積率的確切內(nèi)涵。在城市規(guī)劃中,地下建筑面積通常不計容積率。在實際中,容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權(quán)出讓金方面,有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權(quán)出讓金水平的一定比例(如1/3)補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

例題2.影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括( )。(2008年試題)

A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C.房地產(chǎn)使用管制

D.房地產(chǎn)通風采光的限制

E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

答案:ACE

(三)相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律、法規(guī)的規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T,相互之間應當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務關(guān)系。特別是從義務方面來看,相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制,因此,相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。

一方面,相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人應當為相鄰權(quán)利人提供必要的便利,包括:①應當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利;②對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的,應當提供必要的便利;③對相鄰權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用其土地、建筑物的,應當提供必要的便利。

另一方面,相鄰關(guān)系要求房地產(chǎn)權(quán)利人在自己的房地產(chǎn)內(nèi)從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權(quán)利時,不得損害相鄰房地產(chǎn)和相鄰權(quán)利人,包括:①在自己的土地上建造建筑物,不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照;②不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等,不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

 

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