為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試案例與分析精講 

㈡ 征地補償估價的內容與標準

《土地管理法》第四十七條對征地估價內容及補償標準作了明

確的規定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。”

⑴ 土地補償費：

“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值

的6～10倍。”

⑵ 征用耕地的安置補助費：

“征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數量計算。

需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用

單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的

安置補償費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至6倍。

但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前三年

平均年產值的15倍。”

⑶ 青苗補償費：

青苗補償費標準“由省、自治區、直轄市規定。”

⑷ 地上附著物補償費：

地上附著物包括農田基礎設施、樹木、墳墓等，其標準“由省、

自治區、直轄市規定。”

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㈢ 《土地管理法》關于征地拆遷補償估價的其它規定

⑴ “征用其它土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、

自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規

定。”(第四十七條)

⑵ “依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，

尚不能使需要安置的農民保持原有的生活水平的，經省、自治區、

直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是土地補償費和安

置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍。”

(第四十七條)

⑶ “國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以

提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準。”(第四十七條)

⑷ “征用補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，

并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見。”(第四十八條)

五、拆遷集體所有土地上的房屋補償估價

房屋拆遷估價標準基本同城市房屋拆遷補償標準。但集體土地

上的房屋，其產權管理各地區不盡相同也不甚完善，在評估過程中

要根據實際情況分別處理，重點考慮以下幾點：

㈠ 宅基地的確定

宅基地及正式房屋的確定，對于集體土地上的宅基地面積，其

管理標準各地不統一：①每戶有測量準確的宅基地證，同時有正式

房屋的建房批示;②每戶有測量準確的宅基地證，但沒有房產證，

也沒有正式房屋的建房批示;③每戶既沒有測量準確的宅基地證，

沒有房產證，也沒有正式房屋的建房批示。

基于以上情況，根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二

條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得

超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當由鄉(鎮)

人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，

依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住

房后，再申請宅基地的，不予批準。

㈡ 被拆遷房屋使用性質的認定

根據《國務院批轉國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工

作請示的通知》：嚴格宅基用地審批手續，實行公開辦事制度。各

地應根據實際情況對農村建房的對象、條件、用地標準、審批手續

作出明細規定。要建立嚴格的申請、審核、批準和驗收制度。凡是

要求建房的，事先必須向所在的鄉(鎮)政府或縣(市)土地管理部門

提出用地申請。經審核，對符合申請宅基地興建自用住宅的，由土

地管理部門確定宅基地使用權，丈量用地面積，并依法批準后，方

可動工。竣工后，由土地管理部門負責組織驗收。對不合理分戶超

前建房、不符合法定結婚年齡和非農業戶口的，不批準宅基用地;

對現有住宅有出租、出賣或改為經營場所的，除不再批準新的宅基

用地外，還應按其實際占用土地面積，從經營之日起，核收土地使

用費;原集體土地上農民宅基地上的房屋，拆遷補償計算按照住宅

房屋的評估標準來評估。如房屋為營業用房的根據經營用途、營業

面積等因素，按照當地政府確定的標準及補償條件給予一定的營業

補償。

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（責任編輯：中大編輯）

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