為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

一、房地產(chǎn)保險(xiǎn)概述

為了消除各種風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的不利影響，房屋所有人、承租人

或有關(guān)當(dāng)事人可以與保險(xiǎn)公司達(dá)成一項(xiàng)協(xié)定，一方(被保險(xiǎn)人)通過

交付一定的費(fèi)用(保險(xiǎn)費(fèi))以獲得另一方(保險(xiǎn)公司)對房屋的意外損

失或因?qū)Ψ课菥哂欣娑赡墚a(chǎn)生的意外損失給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

的保證。這種以房屋及其有關(guān)利益或責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)，稱為

房地產(chǎn)保險(xiǎn)。

根據(jù)承保的保險(xiǎn)標(biāo)的和風(fēng)險(xiǎn)種類不同，房地產(chǎn)保險(xiǎn)可劃分為房

屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房屋利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、綜合保險(xiǎn)、建

筑工程保險(xiǎn)等。因土地不會(huì)損壞或滅失，無損害則無保險(xiǎn)，故土地

不能成為房地產(chǎn)保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)(如房地產(chǎn)市場價(jià)格

變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險(xiǎn)范圍。

二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)依據(jù)《保險(xiǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和

其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)

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值評估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估。房地產(chǎn)保險(xiǎn)

估價(jià)時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

㈠ 保險(xiǎn)價(jià)值和保險(xiǎn)金額的區(qū)別

保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額，是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估

定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確

定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙方當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明

的，投保人對于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額，又簡稱“保額”，

也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。

㈡ 直接損失和間接損失

當(dāng)財(cái)產(chǎn)因自然風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的作用導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)本身直接損壞或

消失，財(cái)產(chǎn)即受到直接損失。例如：房屋被大火燒毀，室內(nèi)墻壁被

人破壞等就屬于直接損失。

間接損失指的是由于財(cái)產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財(cái)產(chǎn)價(jià)值

的降低或收益的下降。例如，當(dāng)一座建筑物嚴(yán)重受損，雖然沒有完

全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須

完全毀掉，這種損失就是間接損失。它等于毀掉未受損部分所需的

費(fèi)用和未受損部分的價(jià)值。間接損失中很重要的一種類型就是凈收

入下降的損失。所謂凈收入下降的損失指的是在被損壞的財(cái)產(chǎn)被修

復(fù)完好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財(cái)產(chǎn)的使用而導(dǎo)致的

收益下降或費(fèi)用上升。

進(jìn)行保險(xiǎn)事故后的損失評估時(shí)，要首先明確估價(jià)范圍是否包含

間接損失。

㈢ 房地產(chǎn)投保時(shí)的估價(jià)

房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評估，應(yīng)評估有可能因自然災(zāi)害或意

外事故而遭受損失的建筑物的價(jià)值，不應(yīng)包含土地價(jià)值，估價(jià)方法

宜采用成本法、市場比較法。

房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，根據(jù)采用的保險(xiǎn)形式，可按該房地

產(chǎn)投保時(shí)的實(shí)際價(jià)值確定，也可按保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)該房地產(chǎn)的實(shí)際

價(jià)值確定。

㈣ 保險(xiǎn)事故發(fā)生后的評估

保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估，應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的

房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復(fù)部分，宜估算

其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值或損失程度。

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