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房地產估價師考試案例與分析精講

隨著社會主義市場經濟的建立，第二產業用房和第三產業用房日益

增多，此類非住宅用房用途、結構、裝修標準等與住宅用房有明顯

區別和差異，其租金標準應依靠市場調節，由租賃雙方協商議定。

非住宅租賃價格評估時應以市場租金、協議租金確定。

㈢ 私房租賃價格管理規定

國務院頒布的《城市私有房屋管理條例》(1983年)第15條規

定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民

政府規定的私有房屋租金標準，協商議定;沒有規定標準的，由租

賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商

議定，不得隨意抬高。”如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應

符合政府有關規定標準。如私房為非住宅用房，應按市場情況協商

議定其租賃價格。

二、房屋租賃價格評估的特點

房屋租賃價格(即房屋租金)是房屋承租人為取得一定時期內房

屋的占有、使用、收益權利而向出租人支付的代價。其價格評估具

有如下特點：

㈠ 住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估

兩種類型

住宅類房屋租賃價格的政策性評估，估價人員應嚴格執行有關

租賃政策，沒有超越規定調整租金幅度的價格空間。這類住宅房屋

的類型包括各級政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存

的基本條件和基本權利。國家和地方人民政府對這類政策性、公益

性住房租金標準等都有具體規定，明確了一般標準，限定了浮動幅

度。租賃行為既逐步走向市場經濟的軌道，又保證居民不致承受太

重的負擔，體現住房所具有的一定的社會保障性質。此類政策性住

房租賃價格評估時應嚴格遵守國家和地方政府的有關規定。

住宅類房屋的市場租賃價格評估主要涉及商品房住宅和已購

房，由于該類房屋的買賣、租賃行為屬于市場行為，其租賃價格為

市場價格，應參照公開市場價值標準評估。

㈡ 租約對租金估價有一定的影響

如為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租

金。租約期外的租金則采用正常客觀的租金標準。租賃房屋已訂立

租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。

如租約所約定的租金客觀合理，一般應根據該租金估價;如與市場

租金標準相差較大(或高、或低)，租金明顯存在不合理性，則應重

新評估其租金值。

㈢ 劃拔土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中

的國家部分

根據《城市房地產管理法》等法律、法規和政策的規定，以營

利為目的出租劃撥土地使用權的房屋，其租賃價格評估應同時給出

租金中所含的土地收益值。房屋租賃價格中應含土地收益值，而房

租中的土地收益為上繳國家部分，因此，需要將土地收益值單獨列

示。

三、估價方法在房屋租賃價格評估中的應用

㈠ 市場法

市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。

評估時應廣開信息渠道，可查閱有關報刊中租賃信息，收集房地產

交易展示會資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃

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（責任編輯：中大編輯）

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