一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意 ，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)）
1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。
A、獨(dú)一無二和供給有限
B、獨(dú)一無二和價(jià)值最大
C、流動(dòng)性差和價(jià)值最大
D、不可移動(dòng)和用途多樣
2、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般（）來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。
A、使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格
B、使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格
C、使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格
D、依賴于專家證人測算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值
3、某市于2005年對(duì)市中心一平方區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2 ，并且一直沒有變動(dòng)；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/ m2，房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/ m2；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/ m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/ m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。
A、4000
B、5000
C、6000
D、9000
4、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/ m2下降到2800元/ m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為（）
A、-1.33
B、-0.66
C、0.66
D、1.53
5、在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例，甲成交價(jià)格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價(jià)格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價(jià)格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時(shí)一次付清；丁成交價(jià)格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時(shí)支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ǎ?br /> A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙丙甲丁
D、丙乙丁甲
6、某宗地面積為5000 m2，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價(jià)值為4000元/ m2，擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價(jià)為1500元/ m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)（）
A、1250
B、1750
C、2050
D、2150
7、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。
A、委托人
B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者
C、管理部門
D、中立
8、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（）
A、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
B、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
C、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
D、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去
9、在市場法選擇可比實(shí)例的過程中，可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。
A、0.5-2.0
B、1.5-2.0
C、0.5-1.5
D、1.0-1.5
10、承租人甲魚出租人乙與5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200 m2，租賃期限為8年，年租金固定不變味480元/ m2。現(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/ m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為（）萬元。
A、6.19
B、6042
C、7.20
D、9.58
11、某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方（）元/ m2
A、2020.80
B、2214.29
C、2336.45
D、2447.37
12、某逃住宅建筑面積為100 m2，套內(nèi)建筑面積為92 m2，使用面積為80 m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為（）元
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760

[Page]
13、評(píng)估摩納哥總房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/ m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月莫至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5，0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為（）元/ m2
A、2938
B、2982
C、3329
D、3379
14、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/ m2，6700元/ m2何6300元/ m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是（）元/ m2
A、-100
B、-50
C、50
D、100
15、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）
A、交通擁擠
B、建筑技術(shù)減少
C、城市規(guī)劃改變
D、自然環(huán)境惡化
16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/ m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是（）
A、76 880
B、79 104
C、77 952
D、81 562
17、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）
A、43.2%
B、50%
C、56.8%
D、70%
18、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/ m2,又知該寫字樓客出租面積為1000 m2，運(yùn)營費(fèi)用率為40%。假若該寫字樓客出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生（）萬元的貶值。
A、548、19
B、558-15
C、567.39
D、675.40
19、某商場建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年
A、40
B、43
C、47
D、50
20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是（）
A、青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B、征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)，直轄市規(guī)定
21、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價(jià)格為4000元/ m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為（）元/ m2
A、3000
B、4500
C、5200
D、5600
22、某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元知道收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元
A、280
B、285
C、290
D、295
25、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000 m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需1.5年，一直報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元
A、4023.04
B、4074.10
C、4768.50
D、5652.09
26、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是（）
A、過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
C、未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法
D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
27、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）
A、未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C、銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)
D、開發(fā)成本和管理費(fèi)用
28、某類房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/ m2，2450元/ m2，2650元/ m2，2830元/ m2和3000元/ m2，其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計(jì)，以2001年初為預(yù)測基期，則該類房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于（）元/ m2
A、3100
B、3195
C、3285
D、3300
29、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí)，宜采用（）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價(jià)格。
A、數(shù)學(xué)曲線擬合法
B、平均增減量法
C、平均發(fā)展速度法
D、移動(dòng)平均法
30、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/ m2和4800元/ m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價(jià)格最接近于（）元/ m2
A、4800
B、5124
C、5800
D、7124
31、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）
A、路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)于市場法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理
B、路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)
C、運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊
D、路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格。
32、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為（）萬元。

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