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2009年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析試題參考答案

一、問(wèn)答題

(一)答：1.復(fù)核估價(jià)時(shí)，若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為：在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下，確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。

(二)答：1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化。

2.估價(jià)目的和價(jià)值類型不同。乙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是轉(zhuǎn)讓目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì)有差異。

3.設(shè)計(jì)方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計(jì)方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變?cè)O(shè)計(jì)方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì)有差異。

4.購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金。項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價(jià)對(duì)象價(jià)值與購(gòu)買(mǎi)價(jià)值會(huì)有差異。

(三)答：1.政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500㎡綠地進(jìn)行賠償，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

2.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對(duì)被拆除的900㎡的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)(針對(duì)住房困難的低收入家庭的)等。

二、單項(xiàng)選擇題

1.D 2.D 3.D 4.B 5.A 6.C 7.D 8.B 9.D 10.D

三、指錯(cuò)題

1.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)說(shuō)明。

2.致委托人函中缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

3.致委托人函中缺估價(jià)對(duì)象的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明(或者說(shuō)給出了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值但沒(méi)有給出抵押價(jià)值)。

4.估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況描述不全，未交代是否有共有權(quán)人、是否設(shè)立抵押權(quán)、缺房屋所有權(quán)情況說(shuō)明。

5.估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)出讓起始年份未說(shuō)明或介紹。

6.估價(jià)對(duì)象中缺區(qū)位狀況介紹或說(shuō)明。

7.估價(jià)對(duì)象中缺現(xiàn)狀使用情況說(shuō)明，如是否有出租情形、各層使用情況(含地下第三層)等。

8.估價(jià)依據(jù)中缺《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》。

9.估價(jià)原則中缺謹(jǐn)慎原則。

10.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中缺變現(xiàn)能力分析。

11.市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的介紹中缺少是否有地下車庫(kù)的說(shuō)明。

12.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距近兩年，不宜選作可比實(shí)例。

13.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例C交易時(shí)間與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距一年以上，也不宜選作可比實(shí)例。

14.可比實(shí)例B成交規(guī)模小，與估價(jià)對(duì)象規(guī)模不相當(dāng)，不宜作為可比實(shí)例。

15.市場(chǎng)法計(jì)算時(shí)缺少對(duì)距市中心距離的調(diào)整(或應(yīng)對(duì)可比實(shí)例“距市中心距離”進(jìn)行調(diào)整)。

16.周邊景觀應(yīng)屬于區(qū)域因素。

17.市場(chǎng)法計(jì)算中可比實(shí)例B、C的交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒了，分子應(yīng)為100，分母分別為102和99。

18.市場(chǎng)法計(jì)算中缺權(quán)益狀況說(shuō)明和調(diào)整。

19.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上樓層和地下樓層不同的調(diào)整。

20.市場(chǎng)法修正系數(shù)計(jì)算應(yīng)說(shuō)明理由。

21.市場(chǎng)法計(jì)算中缺地上車位的價(jià)值計(jì)算。

22.地下車庫(kù)價(jià)格僅用收益法一種方法計(jì)算未說(shuō)明不選用其他方法的理由(或在市場(chǎng)法中缺地下車庫(kù)的計(jì)算)。

23.估價(jià)結(jié)果中缺法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值說(shuō)明。

四、改錯(cuò)題

1.在通用性表述中，“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差”的說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性強(qiáng)”。

2.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度表述中，“由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)”的說(shuō)法錯(cuò)誤，應(yīng)為“由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較弱”。

3.缺少變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短的說(shuō)明。

4.缺少變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序的說(shuō)明。

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