為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

12、商用房地產抵押貸款是開發商以銷售的房地產作為抵押擔向金融機構申請的貸款。( )

13、房地產項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數量分析和最高工程費用分析等多種形式。( )

14、房地產資產管理以運行管理為主，指導物業管理和設施管理公司的工作，目標是實現資產價值的最大化。 ( )

15、零售商業物業的基礎租金是指業主獲得的、與租戶經營業績無關的一個最低租金收入。( )

四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結果而無計算過程的，不得分)

1.某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設租金和住房市場價值不隨時間發生變化。該家庭希望實現"以租養房"，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。

購買新房的最低首付款為房價的30%，余款申請年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：

(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數點后2位)?

(2)設該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)

2.某購物中心開發項目規劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發建設周期為2年，總投資為13500萬元(不包括貸款利息)。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，

全部為甲銀行貸款;甲銀行貸款年利率為9.0%，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發商將購物中心用于出租經營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本

。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70%，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業額的10%。預計購物中心的出租率為95%，年超額營業額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35%。

開發商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經營收入的9.5倍。假設投資和貸款發生在年初，收入、運營成本和還款均發生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請回答下列問題：

(1)若開發商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎租金為多少元，m2(精確到個位)?

(2)在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內部收益率是多少(精確到小數點后2位)?(12分)

參考答案

一、單項選擇題

1、C2、D3、B4、C5、C

6、C7、D8、C9、D10、A

11、A12、B13、C14、B15、B

16、A17、B18、A19、D20、B

21、C22、C23、D24、A25、A

26、C27、A28、D29、D30、A

31、C32、D33、A34、D35、C

二、多項選擇題

1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE

6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE

11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD

三、判斷題

1、√2、×3、×4、×5、√

6、×7、×8、√9、×10、√

11、×12、×13、×14、×15、√

四、計算題

1.解：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%

(1) 求購房最高總價

 

 

購房最高總價=P/70%=279161.54/70%=39.88萬元

(2)求出售原有住房時間

住房市場價值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25萬元

設剩余M個月需要償還25萬元，有：(1+0.%)M=2.667

M=log2.667/(1+0.5%)=196.66個月

240-196=44個月

在還款44個月之后出售住房

2.解：

解法一：敘述法

一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金

(1)計算各年自有資金凈現金流量

1)第1年年初凈現金流量=-5400萬元

2)第2年年初：投資=-5400萬元;甲銀行貸款5400萬元

凈現金流量=-5400+5400=0萬元

3)第3年年初：

歸還甲銀行貸款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87萬元

乙銀行貸款=9093.87萬元

凈現金流量=-9093.87+9093.87=0萬元

4)第3、4年年末：

還本付息=9093.87×7%=636.57萬元

營運成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%萬元

經營收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)萬元

凈現金流量-(0.9975x+1000)×65%萬元

5)第5年年末：

還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元

營運成本=(0.9975x+1000)×35%萬元

經營收入=(0.9975x+1000)萬元

轉售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5萬元

凈現金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44

=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44萬元

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（責任編輯：中大編輯）