二、實物因素(重要考點)
(一)土地實物因素
1.土地面積
兩塊位置相當的土地,如果面積相差較大,它們的單位價格會有高低差異。一般地說,凡是面積過于狹小而不利于經濟使用的土地,單位價格較低。但在特殊情況下也可能有例外,面積狹小的土地卻有很高的價格。例如,若某塊土地與相鄰土地合并后會大大提高相鄰土地的利用價值,則該塊土地的擁有者可能會以居奇的心態,待價而沽,而相鄰土地的擁有者為求其土地能得到有效利用,則可能不惜以高價取得該塊土地。
地價與土地面積大小的關系又是可變的。一般地說,在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高,而在市郊或農村則相對較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如,某地方房地產市場如果普遍接受高層樓房,則在該地區,較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值,因而較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。相反,如果某地方市場僅能接受小型建筑型態,則較大面積土地的單位價格與較小面積土地的單位價格,差異不會很大。
2.土地形狀
土地形狀是否規則,對地價也有一定的影響。形狀規則的土地,主要是指正方形、長方形(但長寬的比例要適當)的土地。由于形狀不規則的土地一般不能有效利用,相對于形狀規則的土地,其價格一般要低。通常為改善形狀不規則土地的利用,多采取土地調整或重劃措施。土地經過調整或重劃之后,利用價值提高,地價立即隨之上漲,這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。
3.地形
由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產的開發建設成本、利用價值或者景觀等,從而影響其價格。一般地說,平坦的土地,價格較高;高低不平的土地,價格較低。但是,如果土地過于平緩,往往不利于地面水的匯集和排除。
4.地勢
在其他條件相同時,地勢高的房地產的價格要高于地勢低的房地產的價格,因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕,而且會影響建筑物的氣勢、可視性(即要被看得見)。氣勢、可視性對于寫字樓都很重要,可視性對于商鋪很重要。
把地勢與當地的降水量結合起來,可以較好地看到地勢對房地產價格的影響。地勢雖然低洼,但如果降水量不大,則不易積水,從而地勢對房地產價格的影響不大;反之,降水量大,地勢對房地產價格的影響就大。
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