四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答。）

1．某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發建成。預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60％，其余部分的75％可用于商業鋪位出租，正常出租率為90％，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業面積占該層建筑面積的70％，每平方米營業面積年正常收入為8500元，每年正常營業需投入1000萬元，而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元：第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70％，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80％，出租人需承擔相當于租金收入10％的運營費用：11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當地同類同檔次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值（設資本化率分別為商場10％，酒樓8％，辦公樓7％）。

上表中，交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據調查得知：從2001年7月1日至2002年1月1曰該類住宅樓市場價格每月遞增1.5％，其后至2002年11月1曰則每月遞減0.5％，而從2002年11月1日至2003年4月30日的市場價格基本不變，以后每月遞增1％。試利用上述資料根據估價相關要求選取最合適的3個交易實例作為可比實例，并估算該住宅樓2003年8月31日的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均）。

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（責任編輯：fky）

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