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所謂投資機會選擇，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。在機會尋找過程中，開發商首先要選擇開發項目所處的城市或地區，

然后根據自己對該地房地產市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說的"看地"。此時，開發商面對的可能有幾

十種投資可能性，對每一種可能性都要根據自己的經驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機會篩選過程中，開

發商就將其投資設想落實到一個具體的地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當前的擁有者或使用者、潛在的租客或

買家、自己的合作伙伴以及專業人士接觸，提出一個初步的方案，如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。

二、決策分析

投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關系、競爭環境、目標市場及其可支

付的價格水平，后者則是根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。

這樣，開發商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。從我國房地產開發企業的工作實踐來看，對房地產開發項目進行財務評估的

方法已經比較成熟，但人們對至關重要的市場研究卻重視不夠，市場研究方法也比較簡單。應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、

初步確定開發目標與方案、進行目標市場和開發產品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。

第三節 前 期 工 作

當通過投資決策分析確定了具體的開發地點與項目之后，在購買土地使用權和開發項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這

主要涉及與開發全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在

購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結果，可能會使得初步投資決策分析報告被

修改，或者在項目的收益水平達不到目標要求時被迫放棄這個開發投資計劃。

在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。當然，在所有

影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發商也應對其可能承擔的風險進行分析與評估。

一、獲取土地使用權

沒有土地，任何開發計劃或開發項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進

入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權。根據開發項目的特點，開發商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權的同

時，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的土地使用權。

㈠ 政府土地收購儲備與土地一級開發

土地收購儲備，是指城市政府通過設立的專責機構，統一負責行政區域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發

以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規范土地供應市場，提高政府調控土地市場和房地產市場供給數量和價格

的有效性，確保政府在土地開發利用過程中的所有者權益.。土地一級開發，是指按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及

控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路

等基礎設施建設的行為。土地一級開發項目的操作模式，有純政府模式、政府與企業合作模式和受政府授權委托的企業模式三種。

納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發的模式，對地塊進行土地開發工作。當前納

入政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設用地中用于經營性開發的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、

解散、撤銷、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎設施改造中調整出來的劃撥用地;政府依法收購和

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（責任編輯：中大編輯）

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