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房地產估價師考試案例與分析精講 

四、估價目的

為委托人以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物

市場價值參考。

五、估價時點

2002年12月1日

六、價值定義

本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價時點時的

公開市場的客觀合理價格。

本次估價結果為估價對象49977.62㎡房屋所有權及相應的

8048.23㎡劃撥國有土地使用權的價格。不包括土地出讓地價，不

包括廚房設備、洗衣機、康樂中心等的可移動商業設備價值以及客

房中由委托人配備的家具、可移動的電器、設備等。

七、估價原則

本次估價遵循以下原則：

合法原則;

最高最佳使用原則;

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估價時點原則;

替代原則;

公平原則;

達到獨立、客觀、公正(詳述略)。

八、估價依據

主要有：

⑴ 中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》

(GB/T50291-1999);

⑵ 《中華人民共和國城市房地產管理法》;

⑶ 《中華人民共和國擔保法》;

⑷ 《城市房地產抵押管理辦法》;

⑸ 《××市房地產抵押管理辦法》;

⑹ 全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及××

市人民政府有關部門頒布的其他有關法律、法規和政策文件;

⑺ 委托人提供的有關資料;

⑻ 我公司所掌握的××市房地產市場的有關資料及估價人員

實地勘查、調查所獲取的資料。

九、估價方法

估價人員在認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房

地產進行實地勘查、調查后，根據估價對象的特點，遵照國家有關

法律、法規、估價技術標準，經過反復研究，因估價對象為收益性

房地產，則選用收益法作為一種估價方法，又由于飯店類房地產買

賣案例極少，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種估價方法對

估價對象的整體價值進行估價。作為抵押房地產評估運用成本法也

是謹慎角度的一種體現。

收益法是預測估價對象未來各期的凈收益，選擇適當的報酬率

(報酬率)將其折現到估價時點后累加，以此求取估價對象的客觀合

理價格或價值的方法。

成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣

除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

將兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得出最終估價值。

十、估價結果

估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照國家規定的技術

標準和估價程序，在對估價對象進行了實地查勘、了解當地房地產

市場行情以及認真分析現有資料的基礎上，采用收益法、成本法，

經過周密測算，并結合估價經驗與對影響估價對象價格因素的分析，

認為××飯店房地產(建筑面積49977.62㎡，國有劃撥土地面積

8048.32㎡)在2002年12月1日的客觀市場價值為70894萬元(大

寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整)，約折合單位建筑面積價格

14185元/㎡(大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)

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