為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

第三節 房地產價格的特征

房地產價格與一般物品的價格，既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：

(1)都是價格，用貨幣來表示;(2)都有波動，受供求等因素的影響;(3)都是按質論價：優質高價，劣質低價。

房地產價格與一般物品價格的不同，表現出房地產價格的獨特之處。

一、地價與一般物品價格的不同

地價與一般物品價格的不同主要表現在下列6個方面：

1.生產成本不同。

2.折舊不同。一般物品的壽命有限，可以大量重復生產，其價值通常隨著時間的流逝而降低，故有折舊。而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高不僅無折舊，而且有增值。

中國大陸有期限的出讓土地使用權也是一個特例，在這種情況下土地應計提折舊。

3.價格差異不同。

4.市場性質不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的影響較大。

5.形成時間不同。

6.供求變化不同。地價和一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但地價多受需求方面的影響，并且對土地的需求是一種“引致”需求，即由對土地上的產品和服務的需求而引

起的需求。

二、房地產價格的特征

房地產價格的特征主要有下列5個：

1.房地產的價格受區位的影響很大。

2.房地產價格實質是房地產權益的價格。房地產由于不可移動，在交易中可以轉移的，不是其實物而是其所有權、使用權或其他權益。

3.房地產價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。房地產由于價值大、壽命長，出現了買賣和租賃兩種方式并存。所以，房地產同時有兩個價格：

一是源泉價格，即這里的交換代價的價格(以下簡稱價格);

另一個是服務價格，即這里的使用代價的租金(以下簡稱租金)。

房地產的價格與租金的關系，就像資本的本金與利息的關系。如果需要求取價格(相當于本金)，只要把握租金(相當于利息)與資本化率(相當于利息率)，將租金資本化即可;相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。具體的求取方法是收益法，此方法將在第六章詳細介紹。

4.房地產價格是在長期考慮下形成的。

5.房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。

例題：房地產盡管同時有買賣價格和租賃價格，但此兩者之間沒有內在關系。(判斷)

答案：錯誤

第四節 房地產價值和價格的種類

進行房地產估價必須弄清楚房地產價值和價格的種類及每種房地產價值和價格的確切含義，以正確理解和把握所評估的房地產價值或價格的內涵。

下面不是將每種房地產價值和價格單獨介紹，而是將相關內容的放到一起介紹。這樣做雖然有個別的重復，但便于更好地比較和理解，而且在不同的地方，介紹的角度也會有所不同。

一、使用價值和交換價值

一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現為一定數量的貨幣或其他商品。

人們在經濟活動中一般簡稱的價值是指交換價值，在房地產估價中一

般所說的價值也是指交換價值。

作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。

就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的交換價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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