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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

二、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的分類

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條：中華人民共和國(guó)

實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

根據(jù)原始土地的性質(zhì)及征收、規(guī)劃用途，征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)

可分為以下三種情況：

⑴ 征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地的補(bǔ)償估價(jià)，是指在將集

體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的過程中，對(duì)被征收集體

所有土地的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

征地估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫?/p>

的實(shí)施辦法和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

⑵ 征收城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有土地上房屋及附著物的拆遷補(bǔ)

償估價(jià)，是征用集體土地時(shí)對(duì)被拆遷房屋及附著物貨幣補(bǔ)償價(jià)格的

評(píng)估。

拆遷集體所有土地上的房屋的補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和

國(guó)土地管理法》，參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l件》、《城市房屋拆

遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆遷評(píng)估的實(shí)施

細(xì)則，有些地區(qū)還專門制定了集體土地房屋(或宅基地)的拆遷估價(jià)

辦法。

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⑶ 城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定城市國(guó)有土地上被拆遷房

屋及附著物(土地和房屋或房屋)貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的

區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理

法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、

《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》以及當(dāng)?shù)卣贫ǖ牟疬w管理及拆

遷評(píng)估的實(shí)施細(xì)則。

三、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的法律法規(guī)

⑴ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主

席令第29號(hào));

⑵ 《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第

8號(hào));

⑶ 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院第305

號(hào)令);

⑷ 建設(shè)部關(guān)于貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的通知(建住房

[2001]16l號(hào));

⑸ 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的通知(建

住房[2003]234號(hào));

⑹ 各省、自治區(qū)、直轄市依據(jù)以上法律法規(guī)制定的相關(guān)地方

性法規(guī)規(guī)定。

四、征地補(bǔ)償估價(jià)

㈠ 征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象

“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)

使用國(guó)有土地”;“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原

屬于農(nóng)民集體所有的土地”。(《土地管理法》第四十三條)。

在集體所有的農(nóng)業(yè)用地中，依使用情況可分為：宅基地、菜地、

糧田地、魚塘地、藕塘地、果園地、苗圃地、葦塘地、砂石地、林

地、積肥場(chǎng)地、場(chǎng)院地、牧場(chǎng)地、草原地等。農(nóng)地地上附著物包括：

農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、青苗、墳?zāi)沟取?/p>

集體所有的農(nóng)業(yè)用地及其地上附著物為征地補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象。

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