為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關(guān)重點，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復(fù)習(xí)的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

附件

附件一：估價對象位置示意圖

附件二：《國有土地使用合同》復(fù)印件

附件三：《國有土地使用證》復(fù)印件

附件四：《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

附件五：估價對象現(xiàn)狀照片

附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

附件七：估價機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書

附件八：房地產(chǎn)估價師資格證書

【估價報告評析】

報告簡要內(nèi)容

本案例報告估價的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五星級涉外飯店

整體房地產(chǎn)的市場價格，為委托人以估價對象為抵押向銀行申請抵

押貸款提供市場價值參考。

該飯店總建筑面積49977.62㎡，劃撥土地面積8048.23㎡;

近400間客房;1991年8月投入運(yùn)營。建筑物地上9層、地下2

層，檐高32.8m;主建筑為混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)、輕質(zhì)砌體圍護(hù)，

外立面貼白色面磚，仿古建筑形式;三層中廳有約2500㎡，凈空

高21m的室內(nèi)廣場。估價對象設(shè)施完善，按使用功能劃分為客房、

餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會議廳等及其他附屬配套用房。

估價人員對估價對象做了實地查勘和現(xiàn)場拍照，對其建筑物的

使用和近年經(jīng)營情況做了詳細(xì)調(diào)查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的

物業(yè)進(jìn)行調(diào)查。

在分析有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象的特點，按照《房地

產(chǎn)估價規(guī)范》要求選取了適宜的估價方法。因估價對象為收益性房

地產(chǎn)，則首先選用收益法作為一種估價方法，又由于五星級飯店類

房地產(chǎn)當(dāng)?shù)貛缀鯖]有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為

另一種方法，作為抵押房地產(chǎn)評估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎評估的一種

體現(xiàn)，分別對估價對象的整體價值進(jìn)行估價。

最后通過對兩種估價方法估算結(jié)果的分析綜合后，確定采用算

術(shù)平均方法得出最終估價結(jié)果。即估價對象××飯店整體房地產(chǎn)在

估價時點的客觀市場價值(價格)為70894萬元，約折合單位建筑面

積價格14431元/㎡。

【案例2-4】分析

本報告為一分書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成

和內(nèi)容較為完整的估價報告。估價機(jī)構(gòu)和估價師以估價報告形式履

行了對委托人的責(zé)任。作為抵押房地產(chǎn)的市場價值評估也具有一定

特點。

㈠ 致委托人函

致委托人函是估價機(jī)構(gòu)法人正式地將估價報告呈送給委托人的

函件，具有一定的法律效力。本報告基本沒有遺漏必要事項，簡明

扼要、概括準(zhǔn)確。尤其對估價對象的范圍、內(nèi)涵界定明確。這樣就

給委托人的委托估價事宜一個既簡要又明確的答復(fù)。

㈡ 估價的假設(shè)和限制條件

估價的假設(shè)和限制條件針對估價對象的權(quán)屬、他項權(quán)利及估價

結(jié)果的價值形成條件作了假設(shè)和限制。其中就抵押房地產(chǎn)評估的必

要法律條件作也限定。

2012年房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講

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