為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試案例與分析精講 

㈡ 城市房屋拆遷補償估價的標準與方法

《條例》規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、

用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由

省、自治區、直轄市人民政府制定。”

根據建設部印發的《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十六

條“拆遷估價一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條

件的，可以采用其它估價方法，并在估價報告中充分說明原因。”

拆遷評估應根據拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地

產市場評估價格確定拆遷補償價格。因此，拆遷估價應優先選用能

夠反映市場價格、模擬市場交易過程、體現客觀價格的市場比較法。

如在一些房地產市場尚不夠發育的地區，就難以采用市場法估

價，即使在總體上房地產市場比較發達的地區，在某些情況下市場

法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學校、幼兒園、

軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產市場不完善，不具備采

用市場法條件的房地產，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價

目的的特殊性。盡量避免使用收益法、假設開發法，可采用成本法

對估價對象的拆遷補償價值進行評估。

在拆遷補償估價中，各省、市結合本地實際情況，以估價原則、

估價方法理論為基礎，制定了各自的具體辦法。例如：××市政府

根據被拆遷房屋的不同用途、不同結構、不同區位制定了住宅平房、

簡易樓房、單元成套樓房和非住宅房屋等不同拆遷補償估價標準，

實踐證明這些標準簡明、實操性強。估價人員在××市地區進行拆

遷補償估價則應執行××市政府及有關部門制定的估價標準。

市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交

易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結

構的各類房屋的房地產市場價格(《城市房屋拆遷補償估價指導意

見》第十三條)。

拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政

府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的

房地產狀況進行(《城市房屋拆遷補償估價指導意見》第十四條)。

針對一些建設項目的特殊性，地方政府也往往制定相應的規定，

估價人員在估價時必須遵從。

㈢ 城市房屋拆遷補償估價實踐中應注意的幾個問題

在拆遷補償估價實踐中，應特別注意以下幾個問題：

⑴ 拆遷估價委托人必須合法

《條例》第四條明確了拆遷人的合法性：“本條例所稱拆遷人，

是指取得房屋拆遷許可證的單位。”

《條例》第六條規定：“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證

后，方可實施拆遷。”

⑵ 拆遷估價對象必須合法

① 《條例》第九條規定：“拆遷人應當在房屋拆遷許可證確

定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。”即估價對象應為拆

遷許可證確定的拆遷范圍內的土地和房屋。

② 《條例》第二條規定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的

單位和個人，不得進行下列活動：

Ⅰ 新建、擴建、改建房屋;

Ⅱ 改變房屋和土地用途;

Ⅲ 租賃房屋。”

違反上述規定者，則應視為估價對象不合法。

⑶ 拆遷補償估價的價值標準、估價目的和估價時點

① 價值標準：為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查

封等因素的影響。

② 估價目的：根據《城市房屋拆遷管理辦法》第十一條規定，

拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估

其房地產市場價格。”

③ 估價時點：一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、

分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。

⑷ 拆遷補償估價價格內涵

根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條，房屋拆遷評估價

格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置

補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房

屋內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆

遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市

人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金

額，由拆遷人和被拆遷人協商確定;協商不成的，可以通過委托評

估確定。

⑸ 幾種特殊產別房屋的估價

① 拆遷估價對象為代管產，估價時應將現狀拍照或攝像存檔，

并辦理證據保全。

② 遷估價中涉及軍產、港澳臺產、涉外產、宗教、寺廟、文

物古跡等應將估價對象拍照或攝像存檔，并依照有關法律法規的規

定辦理。

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（責任編輯：中大編輯）

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