2013年房地產估價師考試于10月12~13日開考，為幫助學員更好的參加房地產估價師考試，特整理房地產估價師考試科目（房地產開發經營與管理）相關知識考點，希望對您有所幫助！

(四)房地產估價師執業風險的防范措施

1、加強法制學習，提高法律意識

從本質上說，房地產估價師的執業風險就是承擔法律責任。因為不管是受到經濟賠償、行政處罰或刑事處罰，都是依據相應的法律、法規作出的。許多房地產估價師埋頭鉆研業務知識，對估價規范、估價技術、估價參數耳熟能詳，但對法律知識卻知之甚少，導致難以把握對與錯、是與非、合法與違法以及罪與非罪的界限。作為估價師，必須學習有關的民法、經濟法、合同法等民事法律知識，也要了解刑法、刑事訴訟法等刑事法律常識。通過學習法律知識，了解所承擔的法律責任及違法后果的嚴重性，就可以在心目中樹立起一道是非界線。這是估價師防范執業風險的一項根本措施。

2、嚴格遵守職業道德，加強自律

“公平、公正、公開”是房地產估價師基本的職業道德標準，絕大多數估價師是能夠遵守的。可是由于不同的原因，如礙于情面、爭取業務、行政干預、謀取私利等，總有一些估價師違背了上述職業道德，使估價報告內容全部或部分失實，損害了當事人的利益。同時，也給自己埋下了一棵“定時炸彈”，說不定什么時候就會被追究責任。但是，估價師雖然“常在河邊走”，但要努力做到“盡量不濕鞋”。這里面有個度，還是請大家自己把握。

3、保證估價結果的合理性

委托方拿到估價報告后，首先關心的是估價結果，因為估價結果對當事人的經濟活動有決定性的影響。如果估價結果合理，估價師也就不會有任何承擔法律責任的可能，執業風險也無從談起。因此，提高估價結果的合理性是防范執業風險的核心措施。

如何保證估價結果的合理性?方法有很多，如規范操作、機構內部三級審核、案例和參數選取準確等。最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據進行評估。在市場經濟條件下，絕大多數的評估都要給出市場價格。估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造;各項參數的確定要依據市場行情，盡量避免主觀決定;估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應用于評估實踐中。從某種意義上說，每一份評估報告的真正審核者不是單位的總估價師、總經理，而是市場。評估結果必須經得起市場的檢驗，這是防范風險的實質性措施。

4、提高估價業務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務

有些風險是由于委托方和估價方責任未明確造成的。比如，《房地產估價規范》4.0.2條規定“估價目的應由委托方提出”，這點必須在委托合同中寫明，并由委托方認可。因為不同估價目的下的評估結果會有較大差異。舉例來說，同一套住宅，以轉讓為目的評估得出的評估結果中可能會含有房屋的裝修價值，而以抵押為目的評估得出的價格就不包含裝修價值，甚至出于謹慎原則，評估結果僅為抵押價值。如果將以轉讓為目的的評估報告用于抵押貸款，就會高估價值。如果在委托合同中不加以約定或約定不明確的話，那么在發生評估報告的實際用途與報告內規定用途不符時，估價師極有可能由于“說不清楚”而被“合理地懷疑”為有意提供不實的評估報告。而有效防范此風險的方法是提高估價業務委托合同的質量，明確約定雙方的責任和義務。估價業務委托合同是進行估價的依據之一，它明確了委托方和估價方的權利和義務以及相應承擔的責任，必須由委托方承擔的責任和義務務必在委托合同中寫明。

5、合理使用估價報告的“假設與限制條件”

在實踐中，估價報告中的“假設與限制條件”對某些難以確定的事項作了必要的假設，同時限制了估價結果應用的條件，確實起到了保護估價師的作用。但是，必須注意的是，“假設與限制條件”不能濫用，必須以合法、合規為前提。比如，某臨街底層房地產合法用途是住宅，實際用途是店鋪(但沒有合法證明)。住宅用途的市場價格為5000元/平方米，當事人為了要銀行多貸款，找到估價師要求出一份評估報告，并要求按照商業店鋪用途評估到1萬元/平方米。這時，估價師必須按照規范，按照合法原則評估住宅用途的價格，千萬不能順應委托方要求，在“假設與限制條件”中假設其用途為商業店鋪用途后按店鋪用途出具估價報告。這樣做違背了合法原則，也很容易產生風險。估價師必須杜絕濫用假設與限制條件。

6、加強同行間的溝通與合作

不同的估價師所具備的估價專長不一樣，有的估價師擅長做住宅評估，有的擅長做商業房地產評估，有的擅長做土地評估。估價機構也是如此。通過同行的相互合作，可以取長補短、相互借鑒、互通信息，對一些難度較大或比較新型的評估業務可以共同探討研究，在做出高質量的評估報告的同時，也分擔了風險。比如，本市某住宅小區由于前后設計方案的變化，小區業主認為自己的房屋價值受到了影響，部分房屋的價值有所變動，與開發商發生了糾紛。開發商委托評估機構進行價值影響量的評估。這是比較具有新意的評估項目。筆者所在機構與其他四家機構共同進行該項評估，在評估中多名估價師發揮自身所長，緊密合作，在規定的時間內出色地完成評估，得到了當事人的認可，使糾紛得以圓滿解決。

結 論

以上是筆者站在房地產估價師的角度提出了一些對執業風險及防范的看法。但是，執業風險的防范是一項系統工程，需要估價師個人、估價機構、行業協會、政府主管部門共同努力，才能建立一個完善的風險防范體系，為估價師的執業營造一個安全的執業環境。希望本文能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產估價師執業風險及防范的關注與研究。

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（責任編輯：中大編輯）

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