為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2012年房地產估價師考試教材 的相關重點， 小編特 編輯匯總了2012年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本 次考試有所幫助！  

第三節 房地產投資的形式與利弊

一、房地產投資的形式

房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資

者直接參與房地產開發或購買房地產的過程，參與有關管理工作，

包括從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。

開發投資的投資者主要是賺取開發利潤，風險較大但回報亦豐厚;

置業投資的投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、

增值和消費四個方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地

產相關的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產經營管

理工作。間接房地產投資的具體投資形式包括：購買房地產開發、

投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托公司(REITs)的股份

或房地產抵押支持證券(MBS)等。

二、房地產直接投資

㈠ 房地產開發投資

房地產開發投資是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土

地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成

可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行

銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、

獲取開發利潤的過程。房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成

了房地產市場上的增量供給。當房地產開發投資者將建成后的房地

產用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、倉儲用房等)或經營(如商場、

酒店等)時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。

㈡ 房地產置業投資

房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所

有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發商新竣工的商品房

(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(市場上的存量房地產)。

房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或

生產經營的需要即自用;二是作為投資將購入的物業出租給最終使

用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另外一個特點是在

投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給另外的置

業投資者，并獲取轉售收益。

例如，某公司以300萬元投資購買了一個250㎡的寫字樓單

位，并將其中的100㎡用做該公司的辦公室，將另外150㎡租給

另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后的凈租金收入是50

萬元。經過10年之后，該公司為了財務安排方面的需要，將擁有

的250㎡寫字樓全部轉售出去，扣除銷售稅費后的凈轉售收入為

450萬元。可以看出，該公司的置業投資，同時達到了自用(消費)、

獲取經常性收益、投資保值和增值等幾個方面的目的。

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（責任編輯：中大編輯）