為了幫助考生系統的復習2011房地產估價師 考試課程 全面的了解2011房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總 了房地產估價師考試各章復習的重 點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

 解 析

一、單項選擇題

3．商業用地土地使用權法定最高出讓年限為40年。不應考慮甲房地產開發公司的“2年未動工開發”時間。
15．房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總

額。根據以房產為主的房地產估價收費標準，100萬元×5‰+900萬元×2．5‰+1000萬元×1．5‰+400萬元×0．8‰=4．57萬元。
20．從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅

。2000元×4%=80元。
21．城建稅實行的是地區差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區的

，稅率為7%；在縣城、建制鎮的，稅率為5%；不在城市市區、縣城、建制鎮的，稅率為1%。200萬元×5%（營業稅率）×5%=0．5萬元。

34．投資基金證券的收益是不固定的，這一點不同于債券而類似于股票；但收益一般小于股票投資而大于債券。因而一般認為基金證券是一

種風險低于股票、收益高于債券的證券品種。即：就收益而言，股票>投資基金>債券。
39．《中華人民共和國擔保法》規定定金的數額不得超過主合同標的額的20%。這一比例為強制性規定，當事人不得違反。如果當事人約定的

定金比例超過了20%，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效。即300萬元×20%=60萬元的定金條款有效，適用“收受定金的一方不履

行約定的債務的，應當雙倍返還定金”，也即雙倍返還定金120萬元，加上多付的定金15萬元，共計135萬元。

三、判斷題

37．環比增長速度加上1（或100%）等于環比發展速度。則該市2009年國民經濟預計環比發展速度為110%。

四、綜合分析題

2．成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面

積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70㎡+13㎡=83㎡。
5．房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。扣除的法

定優先受償款一般是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，

已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。
7．人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降

低的數額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×（1-20%）=5120萬元。
8．最終應價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以成交的價格。
9．綜合用地土地使用權法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4．5年。50-4．5=45．5年。
11．1h㎡=15畝=10000㎡。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。根據“建筑密度即規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比

”。該地塊建筑基底占地面積=10000㎡×50%=5000㎡。該商住綜合樓基底占地面積=5000㎡-5000㎡÷5=4000㎡。該綜合樓住宅部分每層的

建筑面積=[（60000-5000）㎡-4000㎡×4]÷12=3250m。。
14．根據：正常利潤被作為成本項目計入產品的經濟成本之內，又被稱為“隱成本”。它是組織生產所必須付出的代價，也可理解為生產經

營過程中使用自有生產要素的機會成本。當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。
經濟成本=會計成本（顯成本）+隱成本
本例中，某房地產開發公司以2500萬元取得了1h㎡綜合用地50年的建設用地使用權。該地塊總建筑面積=10000㎡×6=60000㎡。商住綜合樓

建筑面積=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住綜合樓地價=2500萬元-500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價=2000萬元÷55000=363．

64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000元/㎡，

土地開發和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%”。該房地產開發公司實現綜合樓開發的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格=

（2000+363．64）元/㎡×（1+30%）×（1+6%）=3257．09元/㎡。

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