估價假設(shè)和限制條件是房地產(chǎn)估價報告的重要組成部分，該部分內(nèi)容對房地產(chǎn)估價活動的前提作出了必要合理假設(shè)，對報告使用者正確理解估價結(jié)果的內(nèi)涵及正確使用估價報告具有重要作用，對保護估價機構(gòu)及注冊房地產(chǎn)估價師具有重要意義。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》[GB/T 50291-2015]第7.0.15條:

估價假設(shè)應(yīng)針對估價對象狀況等估價前提，作出必要、合理且有依據(jù)的假定，不得為了規(guī)避應(yīng)盡的檢查資料、調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價義務(wù)或為了高估、低估估價對象的價值或價格而濫用估價假設(shè)。

估價假設(shè)和限制條件應(yīng)包含如下內(nèi)容：

1、一般假設(shè)

應(yīng)說明對估價所依據(jù)的估價對象的權(quán)屬、面積、用途等資料進行了檢查，在無理由懷疑其合法性、真實性、準(zhǔn)確性和完整性且未予以核實的情況下，對其合法、真實、準(zhǔn)確和完整的合理假定;對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值或價格的重大因素給予了關(guān)注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應(yīng)的專業(yè)機構(gòu)進行鑒定、監(jiān)測的情況下，對其安全的合理假定等。

估價對象的權(quán)屬、面積、用途等應(yīng)以委托人提供的產(chǎn)權(quán)證件記載信息為準(zhǔn)。

根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第十三條：

評估專業(yè)人員有義務(wù)對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實性、準(zhǔn)確性、完整性進行核查和驗證。但在實際中估價師難以到相關(guān)主管部門對產(chǎn)權(quán)證件進行核查和驗證，故應(yīng)對估價對象的權(quán)屬、面積、用途等信息進行一般假設(shè);

對房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染等估價專業(yè)以外的專業(yè)問題，經(jīng)實地查勘、查閱現(xiàn)有資料后可作出常規(guī)判斷時應(yīng)對其進行一般假設(shè)，當(dāng)無法作出常規(guī)判斷時應(yīng)建議估價委托人聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)或?qū)＜疫M行鑒定并以此為依據(jù)進行估價，并在報告中說明;

房地產(chǎn)市場環(huán)境對估價對象價值或價格具有重大影響，但鑒于房地產(chǎn)交易雙方往往存在信息不對稱的狀況，且房地產(chǎn)市場客觀上也并不屬于公開市場，所以應(yīng)對房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場作出一般假設(shè)。

2、未定事項假設(shè)

應(yīng)說明對估價所需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項所做的合理的、最可能的假定。

未定事項是指估價委托人已提供了與估價對象相關(guān)的所有資料，但某些仍尚未明確或不夠明確的估價所需的事項。

例如某些取得時間較早的土地，取得土地時無規(guī)范的規(guī)劃條件，其容積率客觀上尚不明確;或儲備機構(gòu)已完成儲備的土地，在尚未納入供應(yīng)計劃時，尚無明確的規(guī)劃指標(biāo)，導(dǎo)致其容積率或商住比例尚不明確，此時均需對其進行未定事項假設(shè)。

3、背離事實假設(shè)

應(yīng)說明因估價目的的特殊需要、交易條件設(shè)定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象的實際狀況不一致的合理假定。

背離事實假設(shè)通常是由于估價目的的需要而對估價對象做出與其實際不符的假設(shè)。

例如追溯性評估項目中對估價對象實物狀況的假設(shè)、司法拍賣評估項目中對其查封狀態(tài)的假設(shè)等，此類假設(shè)一般僅對估價對象的某些特殊實物或權(quán)益狀況進行假設(shè)，以便促使估價目的的實現(xiàn)。

在實際估價中必須充分了解估價目的后才可有針對性地進行假設(shè)。

4、不相一致假設(shè)

應(yīng)說明在估價對象的實際用途、登記用途、規(guī)劃用途等用途不一致，或不同權(quán)屬證明上的權(quán)利人之間不一致，估價對象的名稱或地址不一致等情況下，對估價對象所依據(jù)的用途或權(quán)利人、名稱、地址等的合理假定。

在《不動產(chǎn)登記暫行條例》施行之前，很多地方的房地產(chǎn)會分別核發(fā)《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，其發(fā)證主管部門不一致，且不同主管部門的登記簿記載信息不完全一致，可能會導(dǎo)致上述產(chǎn)權(quán)證件的登記地址、用途等不一致。

房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移或產(chǎn)權(quán)人名稱變更時，受讓方或產(chǎn)權(quán)人若僅辦理了《房屋所有權(quán)證》的變更手續(xù)而尚未辦理《國有土地使用證》的變更手續(xù)就會導(dǎo)致上述產(chǎn)權(quán)證件的登記權(quán)利人不一致。

上述情況下均應(yīng)作不相一致假設(shè)。

在實際估價過程中，存在不同權(quán)屬證明上記載的信息不一致時，應(yīng)結(jié)合估價目的做出最合理的假設(shè)。

5、依據(jù)不足假設(shè)

應(yīng)說明在估價委托人無法提供估價所必需的反映估價對象狀況的資料及注冊房地產(chǎn)估價師進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，缺少該資料對相應(yīng)的估價對象狀況的合理假定。

首先需要注意未定事項假定與依據(jù)不足假設(shè)的區(qū)別，未定事項假設(shè)是對客觀上尚不明確或不夠明確的事項進行假定，而依據(jù)不足假設(shè)是對客觀上已明確但由于估價委托人無法提供必需的資料且注冊房地產(chǎn)估價師已進行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料時的假定，其根本區(qū)別在于假定事項客觀上是否已明確。

例如估價對象為已建成房地產(chǎn)，估價委托人一般僅能提供其產(chǎn)權(quán)資料，無法準(zhǔn)確證明其準(zhǔn)確建成年代，注冊房地產(chǎn)估價師亦難以收集到其竣工驗收報告，故難確定其建成年代，而其建成年份是客觀存在的，故應(yīng)對上述因素進行依據(jù)不足假設(shè)而不應(yīng)作未定事項假設(shè)。

6、估價報告使用限制

應(yīng)說明估價報告和估價結(jié)果的用途、使用者、使用期限等使用范圍及在使用估價報告和估價結(jié)果時需要注意的其他事項。

每個估價報告的估價目的應(yīng)具有唯一性，在說明估價報告的用途時應(yīng)結(jié)合估價目的給以明確的限制。估價報告的使用期限需精確至日。

以上內(nèi)容是《房地產(chǎn)估價規(guī)范》所要求的估價假設(shè)和限制條件應(yīng)說明的內(nèi)容，筆者僅進行了部分舉例說明，實際估價中因估價對象、估價目的等不同，需進行相應(yīng)假設(shè)的情況更多，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)根據(jù)實際情況進行必要、合理且有依據(jù)的假定。

本文來源于網(wǎng)絡(luò)

編輯推薦：

注冊房估師考試各章節(jié)精華考點及試題

各科房地產(chǎn)估價師考試難度分析！

房地產(chǎn)估價師考試難度有多大？進來看看就知道了

（責(zé)任編輯：）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁