為了備考2013年房地產估價師考試，中大網校編輯根據最新房地產估價師考試大綱特別整理了房地產估價師考試科目《房地產基本制度與政策》歷年考試的重點，幫助大家提前掌握和復習房地產估價師師考試要點，以備迎接2013年房地產估價師考試。

物業管理制度與政策

第一節 物業管理概述

物業管理服務的基本內容按服務的性質和提供的方式可以分為：

1、常規性的公共服務2、針對性的專項服務3、委托性的特約服務三大類。其中專項服務是物業服務開展多種經營的主渠道。

物業管理工作的主要環節按先后順序分4個階段：1.物業管理的策劃階段;2.物業管理的前期準備階段;3.物業管理的啟動階段;4.物業管理的日常運作階段。

物業管理策劃階段的工作包括：

1、物業管理的早期介入

2、制定物業管理方案

3、制定臨時管理規約及有關制度

4、選聘物業服務企業四個基本環節。

這四個環節均是由房地產開發企業來主持。

建設單位應與選聘的物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》。

物業管理的啟動階段：

1、物業的接管驗收

2、用戶 (業主)入住

3、檔案資料的建立

4、首次業主大會的召開和業主委員會的成立。物業管理的全面啟動以物業的接管驗收為標志。

第二節 物業管理主體

物業管理市場的供需主體是物業服務企業和業主、物業使用人或租用人。

業主的權利：

1、業主對建筑物內的住宅、經營性住房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利;對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。

2、業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成。(業主大會是一個機構，而不是一次會議)

業主大會是物業管理區域內物業管理的最高權力機構，是物業管理的決策機構，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。業主大會和業主委員會并存，業主決策機構和執行機構分離，業主委員會向業主大會負責。業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂《物業服務合同》

在第一次業主大會會議召開之前，最初的管理規約可由建設單位依據政府制定的示范文本代為擬定，提交第一次業主大會會議討論通過，并經業主簽字后生效。管理規約對全體業主具有約束力。

第三節 物業管理經費

物業管理經費的來源主要有以下幾個方面：

1、 定期收取物業管理費; 在物業管理經費的籌集中，物業管理服務費應是物業管理經費長期穩定的主要來源。

2、 物業共同部位、共同設施設備維修基金; 一個物業管理區域內有兩個以及兩個以上產權人的，應當建立“物業共用部位、共用設施設備維修資金。

3、 物業服務企業開展多種經營的收入和利潤; 開展多種經營，創造經濟收益，以業養業，補充物業管理經費的不足。

物業服務企業開展多種經營有以下兩種情況：

1.利用物業共同部位、公共設施設備進行經營活動，所取得的收益屬于業主，應主要用于補充專項維修資金。

2.利用自身條件，開展多種經營活動。

4、 政府多方面扶持

5、 開發建設單位給予一定的支持

業主交存的住宅專項維修資金屬于全體業主所有。

相關文章：

房地產估價師考試《房地產基本制度與政策》必看

2013年房地產基本制度與政策考試資料集錦

更多房地產估價師考試輔導資料 

更多關注：考試培訓  2013年房產估價師考試時間   免費短信提醒 >>

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁