為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的了解2012年房地產估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試 有所幫助！  

房地產估價師考試理論與方法精講

三、管理費用

管理費用包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通常可按土地取得成本與開發成本之和乘以這一比率來估算。

四、投資利息

投資利息與會計上的財務費用不同，它包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價的角度來看，開發商自有資金應得的利息也要與其應獲的利潤分開，不能算做利潤。

例題：投資利息包括( )的利息。

A、土地取得成本; B、土地開發成本; C、A+B; D、A+B+管理費用。

答案：D

五、銷售稅費

銷售稅費是銷售開發完成后的房地產所需的費用及應由開發商(賣方)繳納的稅費，又可分為下列3類：

1.銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費;

2.銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加;

3.其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。

上述三類銷售稅費，通常是售價的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來估算。

六、開發利潤

現實中的開發利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發利潤是要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發利潤。估算開發利潤應掌握下列幾點：

1.開發利潤是所得稅前的，即：開發利潤=開發完成后的房地產價值—土地取得成本—開發成本—管理費用—投資利息—銷售稅費。

2.開發利潤是在正常條件下開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發商所期望獲得的利潤。

3.開發利潤是按一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發利潤的計算基數和相應的利潤率有下列幾種：

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（責任編輯：中大編輯）

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