在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)于估價(jià)對(duì)象的因素分析是否準(zhǔn)確全面，決定了估價(jià)結(jié)果的客觀公正以及估價(jià)報(bào)告的價(jià)值。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告中要概要說明房估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀情況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況;對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。但隨著社會(huì)發(fā)展和科技進(jìn)步，如果僅僅對(duì)估價(jià)對(duì)象按照上述要求進(jìn)行分析，往往會(huì)出現(xiàn)誤差，難以客觀準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的狀況。為了使估價(jià)對(duì)象的分析更符合市場(chǎng)價(jià)格體系定位，同時(shí)為了使房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告更能客觀準(zhǔn)確反映估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況，筆者在評(píng)估實(shí)踐中總結(jié)出房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象分析不應(yīng)忽略的一些因素，以期推動(dòng)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的進(jìn)一步完善。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)與現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)因素

一般而言，開發(fā)商在開發(fā)某小區(qū)時(shí)，政府職能部門在前期設(shè)定有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件技術(shù)指標(biāo)，如：容積率、綠地率、規(guī)劃間距等指標(biāo)。因?yàn)樽非罄麧?rùn)最大化的考慮，開發(fā)商往往會(huì)在這些指標(biāo)上做一些手腳。這些指標(biāo)對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境品質(zhì)、居住舒適度、升值潛力等都會(huì)有直接影響。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦竣工驗(yàn)收交付使用之后，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)就容易忽略這些指標(biāo)的影響。在房地產(chǎn)估價(jià)中，基于各種條件限制，或者是房地產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人原因，一般只考慮到利用現(xiàn)狀和權(quán)屬狀況等因素，卻沒有對(duì)估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)和現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì)。由于缺少信息平臺(tái)支撐，不能掌握到詳實(shí)準(zhǔn)確的資料，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃一致，是否受到過相關(guān)職能部門處罰后獲得后續(xù)辦理手續(xù)，項(xiàng)目的容積率是否超過指標(biāo)、規(guī)劃間距是否縮短、采光是否符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》要求，配套設(shè)施是否齊全到位，這些都是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目整體環(huán)境舒適程度的因素。

對(duì)于這些因素，一般業(yè)主不是很清楚，只是根據(jù)看到的現(xiàn)狀以及自身的感覺是否良好來(lái)評(píng)價(jià)房屋環(huán)境的優(yōu)劣程度，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)師從專業(yè)角度深入分析估價(jià)對(duì)象各種技術(shù)指標(biāo)，以便能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目作出客觀分析。容積率、綠化率、規(guī)劃間距等指標(biāo)從表面上看似乎對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值沒有直接影響，但由于這些因素能夠決定整體項(xiàng)目的品質(zhì)，因此不可小覷，在估價(jià)對(duì)象分析中必須加以重視。

二、建筑節(jié)能因素

隨著社會(huì)發(fā)展和科技進(jìn)步，老百姓對(duì)住房的要求越來(lái)越高，國(guó)家也對(duì)民用建筑節(jié)能有嚴(yán)格規(guī)定。民用建筑節(jié)能是指民用建筑在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造和使用過程中，通過采用新型墻體材料，執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)建筑物節(jié)能設(shè)備的運(yùn)行管理，合理設(shè)計(jì)建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能，提高采暖、制冷、照明、通風(fēng)、給排水和通道系統(tǒng)的運(yùn)行效率，以及利用可再生能源，在保證建筑物使用功能和室內(nèi)熱環(huán)境質(zhì)量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活動(dòng)。

依據(jù)現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，房地產(chǎn)估價(jià)師在撰寫房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告時(shí)只是對(duì)地段和建筑物工程質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)等因素進(jìn)行描述和分析，沒有考慮到新建民用建筑已經(jīng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，同時(shí)一些舊民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，對(duì)原建筑也進(jìn)行了節(jié)能改造。對(duì)建筑進(jìn)行節(jié)能改造，一方面符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，確保了結(jié)構(gòu)安全，優(yōu)化了建筑物使用功能;另一方面也延長(zhǎng)了建筑節(jié)能改造后建筑物的壽命周期。建設(shè)之初進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)或改造后具備了節(jié)能效果的建筑，在對(duì)其進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)其價(jià)值與其他建筑應(yīng)有所不同。

因此，這就需要房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的建筑節(jié)能因素進(jìn)行分析，并體現(xiàn)在評(píng)估結(jié)果的計(jì)算中。如果是對(duì)舊有建筑是否進(jìn)行節(jié)能改造進(jìn)行評(píng)估，則需要考慮建筑節(jié)能改造的必要性、可行性以及投人收益比，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)論證分析，以便更準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

三、小區(qū)配套設(shè)施因素

隨著我國(guó)城區(qū)住宅建設(shè)步伐的加快，為方便居民生活，大多數(shù)住宅小區(qū)的配套設(shè)施做到了與住宅同步建設(shè)、同步交付使用。但部分小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后、配套不完善的問題則越來(lái)越突出，有的項(xiàng)目配套設(shè)施未能與住宅同步建設(shè)，有的項(xiàng)目配套設(shè)施建成后，被隨意改變使用性質(zhì)，給居民生活造成諸多不便，也成為社區(qū)生活中較為突出的矛盾。房地產(chǎn)估價(jià)師在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析時(shí)，對(duì)于小區(qū)配套設(shè)施主要需考察以下兩點(diǎn)。

一是要考慮小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)配套設(shè)施是否完善，比如供水、供電、排水、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⑧]政、環(huán)衛(wèi)設(shè)施 共廁所、垃圾中轉(zhuǎn)站)、消防、道路、人行步道、照明設(shè)施、園林綠化和社區(qū)居委會(huì)辦公室等。還要考察居民小區(qū)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益是否統(tǒng)一，是否統(tǒng)籌考慮住宅小區(qū)的整體布局與功能配套，小區(qū)建設(shè)是否達(dá)到“綠化、亮化、美化”，配套設(shè)施是否使住宅小區(qū)的品位得以提升，應(yīng)綜合各種因素進(jìn)行分析。

二是建成后的小區(qū)，隨著時(shí)代的發(fā)展，配套設(shè)施是否滿足需要。例如，為解決小區(qū)停車問題，可能需要對(duì)小區(qū)部分場(chǎng)地進(jìn)行改造，減少綠地面積和小區(qū)道路，或采用劃分停車位等措施方便業(yè)主停車。這樣做的結(jié)果，降低了小區(qū)的品位和居住舒適度，雖然解決了眼前的停車問題，但是不能解決長(zhǎng)期的停車問題。為了避免出現(xiàn)這樣的問題，很多新的住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就修建了能夠滿足較長(zhǎng)時(shí)期需求的地下車庫(kù)，大大地改善業(yè)主居住環(huán)境，提升了小區(qū)品位。類似于停車位等配套設(shè)施的完善程度，也是房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象分析時(shí)不可忽視的因素。

四、估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料的完整性

影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市規(guī)劃、住宅市場(chǎng)供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等微觀因素。并且，不同的估價(jià)方法所需的資料是不盡相同的，在估價(jià)時(shí)應(yīng)盡最大可能搜集到全面準(zhǔn)確的資料。

首先是要不斷豐富完善與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的宏觀資料，包括產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、人口數(shù)量、家庭規(guī)模等。雖然宏觀因素并不直接決定房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，但對(duì)宏觀因素的正確分析和判斷，是房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)和前提。

其次是涉及估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的相關(guān)資料。一般而言，影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況包括位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等。其中，環(huán)境質(zhì)量是常常被忽視的因素，而環(huán)境質(zhì)量的好壞已經(jīng)成為影響住宅價(jià)格的重要因素，主要是指綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況主要有建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)，設(shè)施與設(shè)備，建筑質(zhì)量，裝飾裝修等。目前，一些商品房項(xiàng)目的裝修單獨(dú)計(jì)算費(fèi)用，但是在評(píng)估其價(jià)值時(shí)不應(yīng)忽略。

再次是估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素。個(gè)別因素雖然是項(xiàng)目主體以外的次要因素，這些因素一般占比不大，但其對(duì)單一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值可能會(huì)產(chǎn)生極大影響。個(gè)別因素修正是將可比實(shí)例相對(duì)于待估價(jià)物業(yè)因個(gè)別因素條件差別所造成的交易價(jià)格的差異部分剔除掉，得到待估價(jià)物業(yè)所具有的個(gè)別因素條件下的價(jià)格。

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