3.他項權利狀況

估價對象已設定他項權利(抵押權)，抵押權人為中國工商銀行××支行，至估價時點尚未注銷。具體情況如下：

他項權利人：中國工商銀行××支行

權利種類：期房抵押

建筑面積：9573m2;

權利價值：574.38萬元

抵押部分：5層整層

設定日期：1999年8月

他項權證號：×房地×他字(1999)第×××號

四、估價目的

為法院辦案提供價格參考。

五、評估的價值類型和定義

采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設和限制條件下于估價時點的市場價值。

六、估價時點

估價時點為2007年3月15日。

七、估價依據(略)

八、估價原則(略)

九、估價方法

本報告選用的估價方法為市場法和收益法。

市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法。

收益法采用報酬資本化法，即房地產價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。

綜合兩種估價方法的估價結果，確定估價對象估價值。

十、估價結果

根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，結合估價經驗與影響房地產市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

十一、估價報告應用的限制

本估價報告有效期自完成之日起一年內使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

十二、估價作業日期

2007年3月5日至2007年3月16日

十三、注冊房地產估價師及其他參與估價的人員(略)

估價技術報告

一、估價對象分析(略)

二、房地產市場分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估價方法選用

本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。

市場法是根據類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當的修正來求取估價對象價值的方法。

收益法采用報酬資本化法，即房地產價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當的報酬率將其折算到估價時點后相加來求取估價對象價值的方法。

綜合兩種估價方法的估價結果，確定估價對象估價值。

五、估價的測算過程

市場法的基本步驟為：

搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調整→房地產狀況調整(區域因素、個別因素)→求取比準價格其基本計算公式如下：

估價對象比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數

（責任編輯：fky）

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