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為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程,全 面的 了解2011年房地產(chǎn)估價師考試教材的相 關(guān)重點, 小編特 編輯匯總了2011年 房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料,希望對您參加本次考試有所幫 助!
七、土地價格、建筑物價格和房地價格
土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。
(一)土地價格
土地價格簡稱地價,如果是一塊無建筑物的空地,此價格即指該塊土地的價格;如果是一塊有建筑物的土地,此價格是指該宗房地產(chǎn)中土地部分的價格,不含建筑物的價格。
有時根據(jù)土地的“生熟”程度,把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種,由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。
(二)建筑物價格
建筑物價格是指建筑物部分的價格,不含建筑物所占用的土地的價格。
(三)房地價格
房地價格又稱房地混合價,是指建筑物連同其占用的土地的價格,它往往等同于人們平常所說的房價。
對于同一宗房地產(chǎn)而言,有:
(1)房地價格=土地價格+建筑物價格;
(2)土地價格=房地價格一建筑物價格;
(3)建筑物價格=房地價—土地價格。
八、總價格、單位價格和樓面地價
總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。
(一)總價格
總價格簡稱總價,是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
(二)單位價格
單位價格簡稱單價,對于土地來說,是指單位土地面積的土地價格;對于建筑物來說,是指單位建筑物面積的建筑物價格;對于房地來說,是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格一般可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。
價格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成:
1.貨幣:包括幣種和貨幣單位。
2.面積:包括面積內(nèi)涵和面積單位。
(三)樓面地價
樓面地價又稱單位建筑面積地價,是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關(guān)系為:樓面地價=土地總價/總建筑面積
由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系,即:
樓面地價=土地單價/容積率
在現(xiàn)實生活中,樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。
例題:現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地,土地單價分別是:甲為1000元/平方米,乙為800元/平方米,丙為500元/平方米,其容積率分別為6、4、2。如此三塊地其他條件完全相同,則明智的買者應(yīng)購買( )
A、甲; B、乙; C、丙; D、無法確定。
答案:A
九、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格
所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其他權(quán)益的價格是一組按照所交易或評估的房地產(chǎn)權(quán)益來劃分的價格。
(一)所有權(quán)價格
房地產(chǎn)的所有權(quán)價格是指房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)其是否完全再細分。
(二)使用權(quán)價格
房地產(chǎn)的使用權(quán)價格是指房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。以土地為例,中國大陸目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格都是使用權(quán)價格,土地使用權(quán)又有出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種。
(三)其他權(quán)益的價格
其他權(quán)益的價格在此未具體列明,泛指所有權(quán)價格、使用權(quán)價格以外的各種權(quán)益的價格,如租賃權(quán)價格、典權(quán)價格等。
概括起來,從權(quán)益角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種:
(1)“干凈”的出讓土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn)(“干凈”是指該房地產(chǎn)的手續(xù)完備、產(chǎn)權(quán)明晰且未設(shè)定任何或任何形式的他項權(quán)利,下同);
(2)“干凈”的劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的房地產(chǎn);
(3)“干凈”的農(nóng)民集體所有土地上的房地產(chǎn);(4)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn);
(5)共有的房地產(chǎn);
(6)附帶有租約的房地產(chǎn)(即已出租的房地產(chǎn));
(7)設(shè)定了抵押權(quán)的房地產(chǎn)(即已抵押的房地產(chǎn));
(8)設(shè)定了典權(quán)的房地產(chǎn)(即已典當?shù)姆康禺a(chǎn);
(9)設(shè)定了地役權(quán)的房地產(chǎn);
(10)手續(xù)不完備的房地產(chǎn);
(11)產(chǎn)權(quán)不明或有爭議的房地產(chǎn);
(12)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)(又有未超過批準期限的和已超過批準期限的);
(13)違法占地或違法建筑的房地產(chǎn);
(14)已被劃為征用或拆遷范圍的房地產(chǎn);
(15)已被法院查封、監(jiān)管的房地產(chǎn);
(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán);
(17)房地產(chǎn)的典權(quán);
(18)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)(又有地下空間利用權(quán)和地上空間利用權(quán))。
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(責任編輯:中大編輯)
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