2012年房地產(chǎn)估價師考試 案例分析練習(xí)題

(二)測算1998年6月18日的房地產(chǎn)價格

根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員對××市房地產(chǎn)管理部門有關(guān)人員的咨詢和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷公寓的銷售市場變化不大，1998年類似房地產(chǎn)的銷售價格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價對象的房地產(chǎn)價格進行修正，仍采用1997年4月25It的房地產(chǎn)價格：

房地產(chǎn)單價=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)

房地產(chǎn)總價=1495X1084.4—1621178(美元)=162.12(萬美元)

根據(jù)××物業(yè)管理公司向評估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷售合同，經(jīng)過××市房管部門有關(guān)人員的確認，認為該合同能夠客觀反映當時的市場狀況，特摘錄見表4。

表4銷售合同摘錄表

雖然不同樓層、不同朝向、不同戶型的房屋售價不同，但從上述交易案例可以看出，估價對象1997年4月25日和1998年6月18目的評估結(jié)果能夠基本反映××大廈的正常銷售水平。

(三)測算2001年6月5日的房地產(chǎn)價格

自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區(qū)化、規(guī)模化的方面發(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)有關(guān)部門所掌握的情況，1999～2001年該類物業(yè)的開發(fā)商報價已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類物業(yè)無法啟動銷售市場，租賃市場相比略顯活躍，雖然租金價格較低，但類似估價對象的房地產(chǎn)實際成交租金比較透明，所以采用收益法測算其市場價格能客觀真實反映該項目的經(jīng)營運作情況和現(xiàn)時房地產(chǎn)市場行情。

收益法是指運用適當?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產(chǎn)公開市場價格的一種方法。&中大網(wǎng)校&

1.租金收入

(1)年租金毛收入。與估價對象在同一區(qū)域內(nèi)類似項目租金在2～3元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)，目前該區(qū)域內(nèi)的公寓供應(yīng)量較大，市場的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過對硬件、軟件等影響市場租金的因素比較，估價對象的市場租金定位在2.5元人民幣/(㎡/d)(建筑面積)時將具有較強的市場競爭力，估價對象總建筑面積為1084.4㎡，則估價對象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515(元)

(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%計算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5%，則年有效租金收入為：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)

2.年客觀運營費用

(1)房產(chǎn)稅。按年有效租金收入的12%計算：

752031×12%=902414(元)

(2)營業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5%計算：

752031×5.5%=41362(元)

(3)物業(yè)維修費用。根據(jù)目前物業(yè)維修費的統(tǒng)計資料，維修費約占年有效租金收入的3.0%，則物業(yè)維修費為：

752031×3.0%=22561(元)

(4)物業(yè)管理費。包括正常使用下的能源費、清潔費以及員工工資、福利等費用，按年有效租金收入的8%計算：

752031×8%=60162(元)

(5)租賃代理費。由于該類物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負責(zé)對外出租，因此應(yīng)向物業(yè)管理公司支付一個月的租金毛收入作為租賃代理費。雖然不同房屋的租期長短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費有所不同，本報告假設(shè)年租賃代理費按一個月(30天)租金毛收入計算：

2.5×30×1084.4=81330(元)

(6)保險費。保險費是指為使房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據(jù)目前財產(chǎn)保險費率的標準，取估價對象所在區(qū)域內(nèi)類似項目的平均市場售價的0.3%。該區(qū)域公寓平均市場售價取7000元/㎡，估價對象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險費為：

7000×1084.4×0.3%=22772(元)

(7)年客觀運營成本。年客觀運營成本=房產(chǎn)稅+營業(yè)稅+物業(yè)維修費+物業(yè)管理費+租賃代理費+保險費=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)

3.年凈收益

年凈收益=年有效租金收入-年客觀運營成本=752031—318431=433600(元)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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