一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)

1、房地產估價從某種意義上講是( )房地產的價值。
A.發明
B.發現
C.創造
D.隱定

2、不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為( )。
A.掌握的有關信息不同
B.作出的估價師聲明不同
C.估價對象狀況不同
D.委托人不同

3、下列關于內地房地產估價師與香港測量師資格互認的表述中，錯誤的是( )。
A.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書于2003年11日簽署
B.內地房地產估價師與香港測量師資格互認頒證大會于2004年8月舉辦
C.內地房地產估價師與香港測量師資格互認協議書簽署后，內地房地產估價師自動成為香港測量師
D.內地房地產估價師與香港測量師資格互認是內地與香港最早實現資格互認的專業技術人員資格之一

4、某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現因離婚進行財產分割的需要而委托房地產估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是( )。
A.現時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金
B.現時該房改房上市交易的正常價格　
C.現時該房屋的房改成本價
D.當時該房屋的房改成本價

5、在使用假設開發法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發利潤的公式為開發利潤=( )×直接成本利潤率。
A.后續開發成本+管理費用
B.后續開發成本+管理費用+銷售費用
C.待開發房地產價值+后續開發成本
D.待開發房地產價值+后續開發成本+取得待開發房地產的稅費

6、判定一宗房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產( )。
A.目前是否有經濟收入
B.過去是否帶來了經濟收益
C.是否具有產生經濟收益的能力
D.目前的收入是否大于運營費用

7、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125平米，套內墻體面積20平米，分攤的共有建筑面積25平米，則該住宅每平方米建筑面積的價格為( )元。
A.1765
B. 2000
C. 2069
D. 2400

8、房地產估價師從某個特定投資者的角度出發評估出的價值屬于( )。
A.市場價值
B.清算價值
C.快速變現價值
D.投資價值

9、TN關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是( )。
A.原始價值高于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現價值低于市場價值

10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現房價格為4500元每平米，出租的年末凈收益為500元每平米。假設年折現率為8％，風險補償估計為現房價格的3％，則該期房目前的價格為( )元每平米。
A.3473
B.4365
C.4500
D.4635

11、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是( )。
A.有租約限制下的價值
B.共有房地產的價值
C.無租約限制下的價值
D.承租人權益的價值

12、引起真正的房地產自然增值的原因是( )。
A.裝修改造
B.需求增加
C.通貨膨脹
D.改進物業管理

13、下列情況中會導致房地產價格上升的是( )。
A.上調貸款利率　建設工程教育網信息
B.收緊房地產開發貸款
C.開征房地產持有環節的稅收
D.增加土地供應

14、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據( )應按服裝店用途進行估價。
A.合法原則
B.最高最佳使用原則
C.估價時點原則
D.替代原則

15、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是( )。
A.房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價
B.房地產估價是提供價值意見而不是作價格保征
C.房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制
D.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

16、下列關于房地產估價原則的表述中，錯誤的是( )。
A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則
B.合法原則屬于一般性原則
C.最高最佳使用原則屬于技木性原則
D.謹慎原則屬于一般性原則

17、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為( )。
A.簽訂估價委托合同之日
B.發放抵押貸款之日
C.完成估價對象實地查看之日
D.未來處置抵押房地產之日

18、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是( )萬元。
A.0～50
B.50～75
C.50～10O
D.100～150

19、為評估某房地產2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6％以內不增加付款，實際產權登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當地該類房地產價格平均每月比上月上漲0.3％，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為( )元每平米。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89

20、某地區房地產交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3％和6％，某宗房地產建筑面積為120平米，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產的正常成交單價為( )元每平米。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57

21、為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程真接費為780元每平米，安裝工程直接費為450元每平米(其中人工費為50元每平米)，裝飾裝修工程直接費為900元每平米(其中人工費為45 元每平米)，又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3 5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為( )元每平米。
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64

22、某房地產的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調系統因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調系統使用壽命為15年，估價對象房地產的報酬率為12％，則該房地產扣除該項功能折舊后的價值為( )萬元。
A.1838.00
B.1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00

23、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續期。建筑物經濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為( )。
A.2.00％
B.2.13％
C.2.22％
D.2.50％

24、某宗房地產是于3年前通過出讓方式取得，當時獲得的土地使用期限為50年并約定不可續期，判定其未來每年的凈收益基本穩定。預計該宗房地產在正常情況下未來4年的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元，報酬率為8％。用未來數據資本化公式法計算該宗房地產的收益價格為( )萬元。
A.35B.85
B.360.49
C.362.93
D.365.29

25、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30％，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5％，自有資金資本化率為8％。則其綜合資本化率為( )。
A.7.65％
B.B.75％
C.9.42％
D.10.19％

26、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2％，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7％。則該宗房地產的現時收益價格為( )萬元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90

27、某在建工程規劃建筑面積為12400平米，土地使用期限為40年，從升工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元每平米，可出租面積為建筑面積的65％，正常出租率為90％，運營費用為有效毛收入的25％。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60％。假設報酬率為8％，折現率為14％，則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為( )萬元。
A.2281.83
B.2474.60
C.379B.30
D.4119.18

28、運用假設開發法中的現金流量折現法估價時，無須做的是( )。
A.估算后續開發經營期　建設工程教育網整理
B.估算后續開發的各項支出、收入
C.估算后續開發各項支出、收入在何時發生
　

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