為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程，全面的了解2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試 有所幫助！  

房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講

具體評(píng)估時(shí)，將待估宗地的實(shí)際情況與住宅用地地價(jià)因素修正說明表相比較，對(duì)照住宅用地地價(jià)因素修正系數(shù)表，綜合確定待估

宗地各相關(guān)因素的修正系數(shù)表

⑽ 土地開發(fā)程度修正待估宗地土地開發(fā)程度“五通一平”(即通路、供水、排水、通

電、通訊及場(chǎng)地平整)與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度“五通一平” (即通路、供水、排水、通電、通訊及場(chǎng)地平整)一致，故不需要修正。

⑾ 計(jì)算委估地塊地價(jià)××區(qū)卓刀泉南路12號(hào)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估過程一覽表

㈡ 假設(shè)開發(fā)法

根據(jù)委托人提供的資料，估價(jià)對(duì)象土地為待建設(shè)空地，根據(jù)最有效使用原則，該宗地可采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。從發(fā)展的觀點(diǎn)看，

土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價(jià)，顯然是在預(yù)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

中扣除成本費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)格”。即地價(jià)等于土地與建筑物出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格。因此，假設(shè)開發(fā)

法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收

等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

⑴ 預(yù)測(cè)樓價(jià)

設(shè)定委估地塊上規(guī)劃興建建筑總面積69570㎡的住宅建筑物。

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假設(shè)開發(fā)期為1年，房屋建成后即可售完。根據(jù)評(píng)估人員對(duì)該地區(qū)同類住宅小區(qū)售價(jià)的調(diào)查，估算委估地塊平均售價(jià)為2100元/㎡。

則預(yù)測(cè)總樓價(jià)為：

2100×69570/10000=14609.70(萬元)

⑵ 建安費(fèi)用

參考《××市造價(jià)管理站關(guān)于發(fā)布××地區(qū)建筑安裝工程二○

○三年二季度造價(jià)指數(shù)的通知》(×建價(jià)字[2002]31號(hào))，綜合現(xiàn)

場(chǎng)實(shí)際情況，估算該項(xiàng)目建安費(fèi)用(含簡(jiǎn)單裝修配套)單價(jià)為750元

/㎡，則建安費(fèi)用為：

750×69750/10000=5217.75(萬元)

⑶ 工程前期費(fèi)用(含配套費(fèi)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi))

①勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)：按建筑面積12元/㎡估算，則為：

12×69750/10000≈83.48(萬元)

②城市建設(shè)配套費(fèi)

Ⅰ基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：80×69750/10000≈556.56(萬元)

Ⅱ消防設(shè)施配套費(fèi)：1.5×69750/10000≈10.44(萬元)

Ⅲ人防易地建設(shè)費(fèi)：24×69750/10000≈166.97(萬元)

以上合計(jì)為733.97萬元。

③墻體改革費(fèi)：10×69750/10000≈69.57(萬元)

④抗震設(shè)防審查：0.05×69750/10000≈0.35(萬元)

⑤工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按建安造價(jià)的1.8‰計(jì)，則為：

5217.75×1.8‰≈9.39(萬元)

⑥垃圾服務(wù)費(fèi)：12×69750/10000≈83.48(萬元)

⑦白蟻防治費(fèi)：1.2×69750/10000≈8.35(萬元)

⑧開發(fā)行業(yè)管理費(fèi)：0.5×69750/10000≈3.48(萬元)

⑨契稅：地價(jià)以x表示，則契稅為0.04x(萬元)

工程前期費(fèi)用合計(jì)為992.07+0.04x(萬元)

⑷ 投資利息

參考2002年2月21日調(diào)整利率后中國(guó)人民銀行公布的一年

期貸款利息率5.31%計(jì)，取1年貸款利息率5.31%。地價(jià)和前期費(fèi)

用一次性投入，建造費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則投資利息為：

(x+992.07+0.04x)×[(1+5.31%)1-1]

+5217.75[(1+5.31%)1/2-1]≈0.052x+189.42(萬元)

⑸ 投資利潤(rùn)

本次評(píng)估確定為10%，則投資利潤(rùn)：

(x+992.07+0.04x)×[(1+10%)1-1]

+5217.75[(1+10%)1/2-1]≈0.104x+352(萬元)

⑹ 管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用用其它不可預(yù)見費(fèi)用

按樓價(jià)的2.5%計(jì)，則為365.24(萬元)

⑺ 稅費(fèi)(含后期費(fèi)用)

Ⅰ水增容費(fèi)

根據(jù)對(duì)××市的調(diào)查，水增容平均費(fèi)用為15元/㎡。則水增容

費(fèi)為：104.36(萬元)

Ⅱ電增容費(fèi)

××市電增容平均費(fèi)用為45元/㎡。則該項(xiàng)費(fèi)用為313.07(萬

元)

Ⅲ營(yíng)業(yè)稅及附加(教育附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、堤防維護(hù)建設(shè)、

平抑副食品價(jià)格基金)：14609.7×5.85%≈854.67(萬元)

Ⅳ專項(xiàng)維護(hù)資金：5217.75×1.5%≈78.27(萬元)

則后期稅費(fèi)合計(jì)為1350.37(萬元)

⑻ 計(jì)算地價(jià)

地價(jià)=樓價(jià)-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺

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x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37

經(jīng)整理后：x≈5120.79(萬元)

因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出委估地塊地價(jià)為5120.79萬元，

委估地塊面積34068.69㎡，則單價(jià)為：1503.08元/㎡。

七、估價(jià)結(jié)論及確定之理由

根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，結(jié)合所掌握的當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)情況，由于上

述計(jì)算結(jié)算差異不大，可取上述兩種方法的評(píng)估結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)

作為委估地塊的地價(jià)，即：

土地單價(jià)=(1433.08+1503.08)/2≈1468.08元/㎡

土地總價(jià)=1468.08×34068.89/10000≈5001.56萬元

人民幣(大寫)：伍仟零壹萬伍仟陸佰元整

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