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房地產估價師考試案例與分析精講 

第四節 房地產抵押價值評估

一、房地產抵押價值評估的實質

根據我國現行法規，估價機構的房地產抵押價值評估實質上是

評估抵押房地產(物)在設定抵押權時某估價時點的公開市場價值作

為抵押貸款活動的價值參考。它的服務對象是金融(銀行)業，是抵

貸雙方。

房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式

向抵押權人提供債務履行擔保的行為;債務人不履行債務時，抵押

權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。也就是說，

貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產抵押為前提，金融機構將資

金發放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續費獲取收益，

一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產土地收購、開發、建設、購

買、大修理、經營、收益等目的。

作為抵押物的房地產有其設定抵押權時的市場價值、貸款價值;

銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值(現值或貸款價值)乘安全

系數(或抵押率)得出的;還有出現不良資產處置抵押房地產時的變

現價值等。

一些發達國家商業銀行要求對抵押的商業房地產同時評估市場

價值和貸款，并制定有銀行內部的“房地產貸款評估準則”。這里

指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產客觀價值，

評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，

但貸款價值評估所采用的參數與市場價值評估不相同，準則提出了

對評估參數運用的建議。

《房地產估價規范》6.4.2規定：“房地產抵押價值評估，應

采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房地產的正常

市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強

制處分等因素對抵押價值的影響。”這里定義的“抵押價值”等同

于公開市場價值(格)。

《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔

保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產抵押管理辦法》和銀

監會《商業銀行房地產貸款風險管理指引》(2004.9)等均提到“抵

押房地產的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產抵押估價評估

是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立

的具有房地產價格評估資質的評估機構”評估確定。國內銀行內部

制定的貸款評審規定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽

訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構對

抵押物價值(或現值)重新進行估價。然后銀行根據規定的針對不同

抵押物類型設定的對抵押物價值(或現值)的不同抵押率，確定貨款

本息及相關費用，最終確定貨款額。

因此，按照國內現行規定，估價機構的房地產抵押價值評估一

般提供的是抵押物(房地產)在估價時點時的公開市場價格。該“抵

押價值”等同于前述“市場價值”，而不是“貸款價值”。“貸款

價值”評估在國內尚屬論爭研究階段，尚未形成科學可行的評估方

法。

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（責任編輯：中大編輯）