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尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個方面依序篩選：

1.法律上的許可性：對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。如果是法律不允許的，應被淘汰。

2.技術上的可能性：對于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術上是否能夠實現，包括建筑材料性能、施工技術手段等能否滿足要求。如果是技術上達不到的，應被淘汰。

3.經濟上的可行性：對于法律上允許、技術上可能的每一種使用方式，還要進行經濟可行性檢驗。

經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來的收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現值表示，再將這兩者進行比較。只有收入現

值大于支出現值的使用方式才具有經濟可行性，否則應被淘汰。

4.價值是否最大：在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。

進一步來講，有三個經濟學原理有助于把握最高最佳使用：(1)收益遞增遞減原理;(2)均衡原理;(3)適合原理。

收益遞增遞減原理可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規模。它揭示的是兩種投入產出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產出關系;另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產出關系。

收益遞增遞減原理揭示的第一種投入產出關系叫做收益遞減規律(又稱邊際收益遞減原理)，

可以表述如下：假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開始時，產出量的增加有可能是遞增的;但當這種可變投入量繼續增加

達到某一點以后，產出量的增加會越來越小，即會出現遞減現象。

收益遞減規律對于一宗土地來說，表現在對該宗土地的使用強度(如建筑層數、建筑高度、容積率、建筑規模)超過一定限度后，收益開始下降。

收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產出關系叫做規模的收益(又稱規模報酬規律)，可以表述如下：假定以相同的比例來增加所有的投入量(即規模的變化)，

則產出量的變化有3種可能：一是產出量的增加比例等于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模的收益不變;二是產出量的增加比例大于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模的收益遞增;三是產出量的增加比例小于投入量的增加比例，這種情況被稱為規模的收益遞減。在擴大規模時，一

般是先經過一個規模的收益遞增階段，然后經過一個規模的收益不變階段，再經過一個規模的收益遞減階段。

均衡原理是以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規模。以建筑物與土地的組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳使用狀態，如已過時、破舊、現狀容積率低，則會對該宗土地的有效利用構成妨礙，在對該宗土地進行估價時就需要做減價修正。這種情況在現實中經常遇到，如在舊城區有一塊空地，另有一塊有建筑物的土地，這兩塊土地的位置相當，而有建筑物的土地上的建筑物已破舊，此時對于購買者來說，空地的價值要高于有建筑物的土地價值。因為購買者購得該有建筑物的土地后，還需花代價拆除建筑物，從而該建筑物的存在，不僅增加不了土地的價值，還降低了土地的價值。

另一種相反的情況是，建筑物的設計、施工和設備都非常先進、良好，但坐落的土地位置較差，不能使該建筑物的效用得到充分發揮，雖然該類建筑物的重置價格較高，但該建筑物的價值卻低于此重置價格。

均衡原理的有關情況可總結于圖3一l(a)、(b)、(c)、(d)。

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（責任編輯：中大編輯）

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