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⑵ 房地產泡沫和過度開發的聯系
房地產泡沫和過度開發，都是用來描述房地產市場中房地產實
際價格對房地產基本市場價值的偏離，是房地產價格中非基本價格
的不同程度的體現，這是兩者的共同點。"過熱"不一定就產生泡
沫，但"過熱"是市場產生"泡沫"的前提，也是誘因之一。如果
在房地產周期循環的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制(包括
市場規則和政府政策)，市場信息的不透明程度較高，且開發商的財
務杠桿也比較高，那么開發商做出非理性預期的可能性就比較大且
投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產泡沫比較容易產生，
同時會伴隨過度開發、銀行資產過多地向房地產行業集中等現象。
㈣ 房地產泡沫的衡量
我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。
從房地產泡沫的成因人手，"實際價格/理論價格"、"房地產價格
增長率/實際GDP增長率"、"房地產價格指數/居民消費價格指數"、
"房價收入比"、"個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增
長率"、"房地產投資需求/房地產使用需求"等指標，都從某一個
側面反映了房地產泡沫的程度。由于房地產泡沫總量的復雜性，很
難用單一指標來衡量房地產市場上是否存在價格泡沫，因此國際上
通常用綜合上述指標構造出的房地產泡沫指數，來反映房地產市場
價格泡沫的程度，減少了主觀因素對有關結論的影響。
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（責任編輯：中大編輯）
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