為了幫助考生系統(tǒng)的復習房地產(chǎn)估價師考試課程,全面的了解2012年房地產(chǎn)估價師考試教材的相關重點,小編特編輯匯總了2012房地產(chǎn)估價師考試各章復習的重點資料,希望對您參加本次考試 有所幫助!
㈡ 房地產(chǎn)抵押價值評估的注意事項
⑴ 估價目的:為委托人以估價對象為抵押物(債務履行擔保物)
向銀行(抵押權人)申請抵押貸款提供抵押物(擔保物)市場價值參
考。
⑵ 估價時點:因設定抵押時點在評估時是不確定的,一般仍
為勘查現(xiàn)場的某一天為估價時點。
⑶ 確認估價對象可以設定抵押的房地產(chǎn)。
估價師首先要確定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估
價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項權利狀況、可轉讓(流
通或拍賣)性、可抵押登記生效。這樣就從合法性上確保了抵押房地
產(chǎn)的安全性,從基本條件上減少風險。抵押評估對估價對象要明確
界定。
但實際也會遇到一些問題,最常見的有權證所有(使用)權人名
稱與委托人現(xiàn)名稱不符;權證上的法定用途和規(guī)劃面積與實際不符;
出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準不符;已全部或部分設定抵押權,
并未到期;有共有權人但沒有共有權人同意抵押的聲明;不可抵押
的人防面積不清;房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時建筑;房屋使用
多年卻無所有權證等。
這時應及時將意見反饋給銀行和委托人,提出和商議依法解決
辦法。但是,如果缺少了土地或房屋的權證,屬于不合法的或其他
不得抵押的房地產(chǎn)范疇的,應促其解決,解決不了的,只好不評。
⑷ 把握市場、選取參數(shù)和預測謹慎。
為了防止高估抵押房地產(chǎn)價值,在估價過程中重點是把握好市
場狀況,謹慎地選取參數(shù)和預測未來。
若在估價時點時當?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱(或泡沫)現(xiàn)象,估
價師要頭腦清醒,特別謹慎,保守估價,因一旦泡沫破裂市場價值
理性回歸,抵押物價值會急速下降。
在有些續(xù)貸的價值評估時,市場已經(jīng)發(fā)生不利變化,估價師更
要根據(jù)估價時點原對估價結論進行調整,不能繼續(xù)維持過高估值。
選用估價方法時,盡量將成本法作為一種方法,尤其是對收益
性房地產(chǎn)收益價值較高時,使積算價值成為收益價值的補充。但在
有價無市或存在長期低(偏離市場)租金租約的房地產(chǎn),也要重視客
觀收益價值。確定兩種估價方法的平均值,還是權重值,應根據(jù)市
場情況,慎重選用,一般選用平均值。
在估價中選取可比實例、確定修正系數(shù);預測未來現(xiàn)金流、確
定報酬率;預測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用;確定地
價水平、基準地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率
等時,保持客觀、謹慎的尺度,使估價結果客觀、公正、合理。
在建工程不是房地產(chǎn)成品,建成使用獲得收益尚需時日,這期
間不確定因素很多,是否能順利完成,是否能獲得房屋所有權證,
未來市場及營銷如何。在建工程難以準確確定形象進度、土建安裝
設備的實際進度、工程款支付狀況、可比實例難尋、不能獲得相應
部分的全部利潤,所以評估應預測謹慎,足額考慮后續(xù)期間的成本、
費用、利息、利潤,準確估價現(xiàn)狀成本,應采取保守估價原則。
土地的估價(包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地),不確定性
也較大,尤其是偏遠地帶的土地,空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體土
地,應準確把握地價水平,防止高估。
對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮,對預期不確定
的收益或升值因素較少或不予考慮。收益法中預期升值收益或不確
定的收益較少考慮,一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值
要看風險程度。
⑸ 報告中說明主要風險會對估價值的影響。
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》:“應在估價報告中說明未來市場變
化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。”
在估價報告的分析及有關說明中,從專業(yè)角度提出抵押房地產(chǎn)
的主要可能的風險,對會引起價值變化的主要因素加以說明提出專
業(yè)性的提示及建議,提請抵貸雙方注意。如預期風險、市場變現(xiàn)風
險、損耗風險,先解押、抵押登記生效、通知租戶、劃撥地補繳出
讓金等等。
相關文章:
(責任編輯:中大編輯)
近期直播
免費章節(jié)課
課程推薦
房地產(chǎn)估價師
[考霸尊享班-協(xié)議退費]
9大模塊 準題庫高端資料退費服務校方服務
房地產(chǎn)估價師
[考霸特訓班]
7大模塊 準題庫高端資料 校方服務
房地產(chǎn)估價師
[考霸通關班]
3大模塊 準題庫高端資料 校方服務