(二)收益法測算

收益法的基本步驟為：

搜集預測需要的有關收入和費用的數據資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預測估算凈收益一求取適當的報酬率→選用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。

根據市場分析預測，估價對象房地產未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

1.租賃收入的確定根據估價人員現場調查，該地區類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設施等不同，約為1.8～2.5元/(m2·天)，根據估價對象的具體情況，經估價人員綜合分析，確定估價對象現狀條件下可能實現的市場租金水平為2元/(m2·天)。

2.空置率及租金損失率的確定根據估價人員的調查，考慮目前該地區的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計為10%。

3.年有效毛收入的確定

有效毛收入=日租金收入×天數/年×(1-置及租金損失率)

4.凈收益的確定根據目前房地產租賃市場出租人負擔的租賃成本分析，主要包括維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費、物業管理費、采暖空調費等，其他由承擔人支付。經市場調查，確定租賃運營費用率為20%。

現時年凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)

5.報酬率的確定房地產報酬率實質上是房地產投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。

報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優惠率

房地產報酬率確定為6%。

6.剩余收益期限的確定根據《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設定估價對象剩余使用期限42年，無續期。

7.租金年增長率的確定經估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2.5%。

8.收益價格的確定。

表5 收益法計算過程　　 (每平方米)

運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。

（責任編輯：chenyanlan）