直接資本化法

一、直接資本化法概述

㈠直接資本化法的含義和基本公式

□含義：是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為估價對象價值的方法。未來某一年的某種預期收益通常是采用未來第一年的預期收益，其種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

□資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率，即： 資本化率=年收益/價格

□利用資本化率將年收益轉換為價值的直接資本化常用的是下列公式： V=NOI/ Y

式中 V——房地產價值;NOI——房地產未來第一年的凈收益;R——資本化率

□利用市場提取法求取資本化率的具體計算公式為： R=NOI/V

□收益乘數是房地產的價格除以其某種年收益所得的倍數，即： 收益乘數=價格/年收益

□利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為： 房地產價值=年收益×收益乘數

㈡幾種收益乘數法

對應著不同種類的年收益，收益乘數具體有毛租金乘數(gross rent multiplier，GRM)、潛在毛收入乘數(potential gross lncomemultiplier，PGIM)、有效毛收入乘數(effective gross income multiplier，EGIM)和凈收益乘數(netincomemultiplier，NIM)。相應地，收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

1.毛租金乘數法

是將估價對象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數轉換為價值的方法，即：

房地產價值=毛租金×毛租金乘數

毛租金乘數是市場上房地產價格除以其毛租金所得的倍數，即： 毛租金乘數=價格/毛租金

毛租金乘數是經常所講的“租售比價”。采用月租金轉換為價值時，采用通過月租金與價格的關系求得的毛租金乘數;當采用年租金轉換為價值時，要采用通過價格除以年租金求得的毛租金乘數。

優點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，毛租金乘數是一個比較客觀的數值;③避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。缺點：①忽略了房地產租金以外的收入;②忽略了不同房地產的空置率和運營費用的差異。

毛租金乘數法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價。

2.潛在毛收入乘數法

是將估價對象某一年的潛在毛收入乘以潛在毛收入乘數轉換為價值的方法，即： V=PGI×PGIM

潛在毛收入乘數是市場上房地產的價格除以其年潛在毛收入所得的倍數，即： PGIM=V/PGI

與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金外的收入，未考慮房地產的空置率和運營費用的差異。

如估價對象與可比實例房地產的空置率差異是暫時的，且運營費用比率相似，則使用潛在毛收入乘數法是一種簡單可行的方法。該方法適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。

3.有效毛收入乘數法

是將估價對象某一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數轉換為價值的方法，即： V=EGI×EGIM

有效毛收入乘數是房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數，即： EGIM=V/EGI

優點：不僅考慮了房地產租金外的收入，還考慮了空置率。缺點：沒有考慮運營費用的差異，只用于做粗略的估價。

4.凈收益乘數法

含義：是將估價對象某一年的凈收益乘以凈收益乘數轉換為價值的方法，即：

V=NOI×NIM

凈收益乘數是房地產價格除以其年凈收益所得的倍數，即： NIM=V/NOI

凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算。凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式，即： V=N0I/R

二、資本化率和收益乘數的求取方法

資本化率和收益乘數都可采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益期限的長短)等相同的許多類似房地產的有關資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關系及投資組合技術求取。

通過凈收益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為：Ro=NIR/EGIM

由于 NIR=1-OER 所以 Ro=(1-OER)/EGIM

上述公式的來源是：因為 Ro=NOI/V

所以，將上述等式右邊的分子和分母同時除以有效毛收入(EGl)得：Ro=NIR/EGIM

如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收人乘數來求取估價對象的綜合資本化率。

三、資本化率與報酬率的區別和關系

資本化率R和報酬率Y都是將房地產的凈收益轉換為價值的比率，但兩者是有很大區別的。A.資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產的凈收益轉換為價值的比率;報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現的方式將房地產的凈收益轉換為價值的比率。B.資本化率是房地產某一年的凈收益與房地產價值的比率(通常用未來第一年的凈收益除以價值來計算)，僅僅表示從凈收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力;報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。

在報酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續無限年的情況下，報酬資本化法的公式為： V=A/Y R=Y

在凈收益每年不變但收益期限為有限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

在凈收益每年按一定比率遞增且持續無限年的情況下，報酬資本化法的公式為：

V=A/(Y-g) R=Y-g

在預知未來若干年后的價格相對變動的情況下，報酬資本化法的公式為：資本化率是不區分凈收益流模式的。報酬率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等無直接關系;而資本化率與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長短等有直接關系。判斷

四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

㈠直接資本化法的優缺點

優點：①不需要預測未來許多年凈收益，通常只需要測算來來第一年收益;②資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場實際情況;③計算過程較為簡單。

直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取資本化率或收益乘數，對可比實例的依賴很強。

㈡報酬資本化法的優缺點

優點：①指明了房地產價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎;②每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解;③由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的報酬率，而通過其他具有同等風險投資也可以求取適當的報酬率。

報酬資本化法需預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。

當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價人員可以通過投資者在有同等風險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。

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（責任編輯：gx）

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