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房地產估價師考試經營與管理精講

㈤ 引導需求適應供給條件的變化

例如，隨著建筑技術的發展，在地價日漸昂貴的城市中心區建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，

價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉向購買高層住宅，從而減少了城市中心區對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅

的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。

第四節 房地產市場的運行規律

一、房地產空間市場與房地產資產市場房地產屬于一種耐用品，兼有消費品和投資品的雙重特征。因此，房地產市場也存在空間市場和資產市場這兩個層面。

㈠ 房地產空間市場

在房地產空間市場上，房地產為家庭和企業提供生活和生產的空間。對于企業，空間是生產要素之一;對于家庭，空間是其消費

的商品之一。他們既可以通過租賃房地產，也可以通過擁有房地產來獲得空間帶給他們的效用，相應地需要支付租金和住房所有權成

本(住房價格在擁有年限中各年的攤銷值，可看作等效租金)。空間市場上的需求者是需要使用房地產空間的家庭和企業，供給則來源于房地產資產市場，即目前所存在的房地產資產的數量。

㈡ 房地產資產市場

在房地產資產市場上，房地產被當作一種資產被家庭和企業持有和交易，其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分，一是在

擁有房地產期間內每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金)，二是在轉售時所實現的增值收益。為獲得房地產所帶來的投資

收益，必須擁有房地產，這一點與空間市場是不同的。房地產資產市場中的需求者是希望通過擁有房地產而獲取收益的家庭和機構投資者，新增供給的來源則是新建的建筑物數量。

㈢ 房地產空間市場和資產市場之間的聯系和均衡狀態房地產空間市場和資產市場是緊密聯系在一起的。空間市場的

供求關系決定了房地產租金的水平，該租金水平同時決定了房地產資產的收益率，從而影響資產市場中的需求;同時，空間市場上的供給又是由資產市場決定的。

房地產市場存在著一種均衡狀態，在這個狀態下，租金和價格都不發生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產資產存量保持不變。這種均衡狀態是轉瞬即逝的，在大部分時間上市場都處于一種不均衡的狀態中，但總是在向均衡狀態回復，圍

繞均衡狀態進行上下波動。例如，當人口增長或收入水平提高時，居民對空間的需求就會上升，而空間市場上的供給并不能迅速增加，供不應求導致租金上

升。租金的上升使房地產資產市場的收益率水平提高，房地產資產的價格也隨之提高。從而刺激房地產開發活動的活躍，使開發量超過滅失量，資產存量增加，從而滿足空間市場新增的需求，這就達到了一個新的均衡狀態。

2012年房地產估價師考試經營與管理精講匯總

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（責任編輯：中大編輯）

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