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㈢ 周期風險

周期風險是指房地產市場的周期波動給投資者帶來的風險。正

如經濟周期的存在一樣，房地產市場也存在周期波動或景氣循環現

象。房地產市場周期波動可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、

蕭條四個階段。研究表明，美國房地產市場的周期大約為18~20

年，香港為7~8年，日本約為7年。當房地產市場從繁榮階段進

入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產市場將出現持續

時間較長的房地產價格下降、交易量銳減、新開發建設規模收縮等

情況，給房地產投資者造成損失。房地產價格的大幅度下跌和市場

成交量的萎縮，常使一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因金

融債務問題而破產。

㈣ 變現風險

變現風險是指急于將商品兌換為現金時由于折價而導致資金損

失的風險。房地產屬于非貨幣性資產，具有獨一無二、價值量大的

特征，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現

金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產兌現時，由

于房地產市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。

㈤ 利率風險

調整利率是國家對經濟活動進行宏觀調控的主要手段之一。通

過調整利率，政府可以調節資金的供求關系、引導資金投向，從而

達到宏觀調控的目的。利率調升會對房地產投資產生兩方面的影響：

一是導致房地產實際價值的折損，利用升高的利率對現金流折現，

會使投資項目的財務凈現值減小，甚至出現負值;二是會加大投資

者的債務負擔，導致還貸困難。利率提高還會抑制房地產市場上的

需求數量，從而導致房地產價格下降。

長期以來，房地產投資者所面臨的利率風險并不顯著，因為盡

管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產投資者一般比較容易得到固

定利率的抵押貸款，這實際上是將利率風險轉嫁給了金融機構。然

而目前，房地產投資者越來越難得到固定利率的長期抵押貸款，金

融機構越來越強調其資金的流動性、盈利性和安全性，其所放貸的

策略已轉向短期融資或浮動利率貸款，我國各商業銀行所提供的住

房抵押貸款幾乎都采用浮動利率。因此，如果融資成本增加，房地

產投資者的收益就會下降，其所投資物業的價值也就跟著下降。房

地產投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉售物業的過程中也

會因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較

高的融資成本，從而使其置業投資的凈經營收益減少，相應地新投

資者所能支付的購買價格也就會大為降低。

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（責任編輯：中大編輯）

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