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5.設備。包括給排水、衛生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備。需要了解它們的配置和性能。

6.裝修。分為內裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質及裝修質量等。

7.公共配套設施完備程度。

8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

9.外觀。包括外觀圖片等。

10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。

11.維修、保養情況及完損程度。包括地基的穩定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

12.利用現狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

13.產權狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權除了獨立、共有，還有區分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。

法律規定，轉讓共有的房地產時，需經其他共有人書面同意 。區分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產所有權形式，是一種復合性的權利，

由專有部分的所有權(該部分通常為獨有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關系所產生的成員權構成。

另外，要了解是完全產權還是部分產權;是否已出租(已出租的房屋再轉讓時要受原租約的限制);是否抵押、典當或為他人提供擔保;是否涉案;產權是否有爭議;是否為臨時建筑;是否屬于違法建筑。

還要了解所坐落的土地的權利狀況，因為房屋所有權還受土地使用權的約束，如在有限期土地使用權的土地上建造的房屋所有權，實際上也是有限期的。

14.其他。如通風、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業管理(因為完善的物業管理是保持及提高房地產價值的一個重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，

還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質量;期房，還需要了解其建設單位(開發商)、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位以及預計交付使用的日期等。

例題：轉讓共有的房地產時，需經其他共有人同意。(判斷題)

答案：錯

第三節 房地產的特性

房地產包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產物，是永存的;建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。

從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有以下十個：

一、不可移動性(又稱位置固定性)

房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，而且要受制于其所在的空間環境(鄰里及當地的社會經濟)，

所以，房地產市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區性市場(城市房地產一般是以一個城市為一個市場)，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當地的，在不同地區之間各不相同。

例題：決定某一房地產價格水平高低的，主要是( )

A、全國房地產總的供求狀況 B、本地區房地產的供求狀況

C、全國本類房地產的供求狀況 D、本地區本類房地產的供求狀況

答案：D

二、獨一無二性

房地產的不可移動性，派生出了其獨一無二性，可以說沒有兩宗房地產是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環境、景觀不同，這兩宗房地產實質上也是不相同的。

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（責任編輯：中大編輯）

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