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四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答)
(一)
王某以12000元/㎡的價格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時還支付了相當于購房款1.5%的代理費及其他費用，于第2年末又投入自有資金40萬元對商鋪進行了裝修，同時辦理了產權證，在辦證時支付了相當于購房款0.3%的手續費和3%的契稅。王某的經營計劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/㎡的價格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續出租;第15年末以15000元/㎡的價格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價格全部賣掉(每次賣房時均支付了相當于售價5.5%的銷售稅金、0.3%的手續費和1%的個人所得稅)。假設：在整個經營期間，商鋪的租金保持200元/(月•㎡)(按建筑面積計)不變，空置和收租損失不計，年運營成本為毛租金收入的25%;購房投資發生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運營成本和還本付息支出均發生在年末;王某要求的自有資金投資目標收益率為14%。
(1)完成下列自有資金現金流量表并寫出相應的計算過程。
(2)列出自有資金財務凈現值的公式并代入相應數據(不要求計算出結果)。(10分)
自有資金現金流量表 （單位：萬元）
年末 |
0 |
1 |
2 |
3～9 |
10 |
11～14 |
15 |
16～19 |
20 |
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現金流入 |
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年毛租金收入 |
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凈轉售收入 |
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現金流出 |
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購房、辦證及裝修投入 |
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年還本付息 |
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