2014年土地估價師考試考試時間為9月13日、14日，中國土地估價師考試網幫您備戰2014年土地估價師考試，網校結合土地估價師考試大綱，特編輯整理了2014年土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》難點，希望對您參加本次考試有所幫助!

土地價格定義的界定

1.土地價格對應權利內涵的設定

(1)土地使用權價格。常見的土地使用權價格是對企業改制、出讓和轉讓等的評估。

(2)土地抵押權價格。對于抵押貸款的評估，一般是評估土地使用權的公開市場價格，土地抵押權價格由金融機構自行確定(如為劃撥土地，應扣除尚未繳納的出讓金及有關稅費等)o

(3)土地租賃權價格。對于租賃目的的評估，一般是先評估土地使用權價格，然后利用

收益還原法，選擇合適的計算公式，計算土地租賃權價格。

2.土地利用條件的設定

利用現狀包括估價對象上的建構筑物及其用途、建筑容積率和綠化率等，重要建構筑物應說明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、成新度、建筑密度、層數以及其他地上附著物狀況等。

3.土地使用年限的設定

(1)土地使用年限的概念。土地使用權年限是指土地使用者通過國家授權或以土地出讓方式所取得的國有土地的使用權期限。

(2)土地使用年限的設定。根據國務院1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：①居住用地70年;②工業用地50年;③教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;④商業、旅游、娛樂用地40年;⑤綜合或其他用地50年。

有效使用年限等于土地使用證或者相關土地權屬證明上登載的剩余使用年限或者最高出讓年限減去已使用年限。

當以出讓方式取得的土地使用權時，估價師在土地估價報告中進行土地權利狀況描述時必須說明取得時間、出讓金數額、批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限租賃年限及宗地使用的特殊規定。

4.土地估價期日的設定

(1)估價期日的概念。估價期日是指估價結果對應的日期，通常具體到某年某月某日。在土地估價過程中，確定估價期日是重要的內容之一，對估價結果有著直接的影響。

土地估價過程中需根據市場關系和估價需要進行一些基本條件設定，估價期日的設定就屬于對土地價格的設定。

(2)估價期日的設定。由委托人確定，或者由委托人與估價師商定。

本講的重要知識點是關于土地估價程序中的后幾個估價程序的掌握，關于土地估價的程序應該作為本講甚至可以說是作為本科目的重點內容進行掌握。

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（責任編輯：lqh）

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