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成本逼近法

成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。

成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費用和基礎設施開發費用兩大部分作為“基本成本”，運用經濟學等量資金應獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分，并同時根據國家對土地的所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得的收益，從而求得土地價格。

計算公式：

土地價格=土地取得費+土地開發費+稅費+利潤+土地增值收益

其一般適用范圍為新開發的土地估計;土地市場欠發育，交易實例少的地區;工業用地，城區或失去工業用地除外;既無收益又無交易情況的特殊土地。成本逼近法不適用建成區域已開發土地。

土地逼近法的評估步驟為:

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法。

2.手機與估價有關的成本費用、利息、利潤及增值收益等。

3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發費及相關稅費、利息和利潤。

4.確定土地開發后較開發前的價值增加額。

5.按地價公式求取估價土地的土地價格。

6.對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。

在不同時代和不同地區，對城市的發展水平和建設要求不同，因此城市規劃的研究重點不盡一致，并隨時代的發展而轉變。

多學科參與城市研究的歷史自古就有，近來更趨活躍，從地理學、社會學、經濟學、環境工程學、生態學、行為心理學、歷史學、考古學等方面研究城市問題所取得的成果，極大地豐富了城市規劃理論。這個趨勢將繼續下去，今后還會有更多的學科滲入并開拓城市問題的研究領域。

系統工程學、工程控制論等數理方法及電子計算機遙感等新技術手段在墟市規劃領域中的應用在逐步推廣它們在資料的收集處理，預測評價方面所提供的方法和手段，有助于提高城市規劃工作的質量。

對城市與城市規劃工作的認識不斷深化。基于城市是綜合的動態的體系，城市規劃研究不僅著眼于平面上土地的利用劃分，也不僅局限于三維空間的布局，而是引入了時間、經濟、社會多種要求的“融貫的綜合研究”。在城市規劃工作中，將考慮最大范圍內可以預見和難以預見的情況，提供盡可能多的選擇自由，并給未來的發展留有充分的余地和多種可能性。

由于城市問題包羅萬象，有人提出在有關學科群的基礎上建立以研究城市性質、城市模型、城市系統和發展戰略為目的的城市學;也有人提出建立以系統地研究鄉村、集鎮、城市的各種人類聚居地為目的的人類聚居學等。這類新學科的建樹，或有助于加深對城市的宏觀認識，但它的進展需要建立在完成大量城市問題研究工作的基礎上。

城市研究任務艱巨而紛繁，這也說明它豐富的活力。城市永遠在發展，城市問題也總是相伴而生，但人類必將更為自覺地運用廣泛的知識與豐富的想象力和創造力，發展城市環境的規劃、建設和管理的科學。城市規劃工作從最初社會經濟發展的戰略研究起，最終要落實到物質建設上，形成供人們生活和工作的體形環境。

城市規劃是建筑和園林建設的前提，并為所需的空間準備條件，城市規劃研究的進展也為建筑學和園林學的開拓提供了前所未有的廣闊天地。規劃師與建筑師、園林設計師的工作目標是一致的。隨著人類社會的發展，這三學科的有機結合和協同創造，勢必將體形環境的建設推向更高的境界。

土地純收益的概念

以收益為目的的土地及與此有關的設施、勞力及經營等要素相結合而產生的總收益扣除總費用和房屋折舊費、房屋收益等，即為純收益。

不同條件下土地純收益的計算要求及方法

土地純收益的計算可以根據具體評估對象的不同和總收益、總費用的計算方式不同采用不同的計算方法。

1.土地租賃中的土地純收益求取

土地純收益=年租金總收入一年總費用

2.房地出租中的土地純收益求取

土地純收益=房地純收益-房屋純收益

房地純收益=房地出租年總收入-房地出租年總費用

房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率

房屋現值=房屋重置價×房屋成新度

=房屋重置價-房屋總折舊

房屋重置價也稱房屋重置成本，是指根據估價期日的人工和建筑材料價格，并按照目前的材料、標準與設計，建造功能相同的建筑物所需的建造成本，一般根據當地同類建筑物的建造成本進行分析計算;房屋成新度是指房屋建筑物在估價期日的新舊狀況;房屋總折舊是指房屋建筑物在已使用年限內由于物理、經濟和功能等因素引起的房屋折舊總額，通常采用平均折舊法計算，其計算公式如下：

房屋總折舊額=房屋年折舊額×已使用年限

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（責任編輯：lqh）

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