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四、稅率和應納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。

每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數。

為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%;

土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%-一扣除項目×5%;

土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%;

土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額×60%一扣除項目金額×35%。

例題：土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額的速算公式是( )。

A.應納稅額=土地增值額×30%

B.應納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%

C.應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%

D.應納稅額=土地增值額×60%-扣除項目金額×35%

答案：D

解析：土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額X 60%一扣除項目金額×35%。

五、扣除項目

土地增值稅的扣除項目為：

(1)取得土地使用權時所支付的金額;

(2)土地開發成本、費用;

(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉讓房地產有關的稅金;

(5)財政部規定的其他扣除項目。

例題：土地增值稅的扣除項目包括( )。

A、 取得土地使用權時所支付的金額

B、 土地開發成本、費用

C. 建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格

D.與轉讓房地產無關的稅金

E、與轉讓房地產有關的稅金

答案：ABCE

解析：與轉讓房地產無關的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項目。

上述扣除項目的具體內容為：

(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權的企業和單位，則以轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金及有關費用，作為取得土地使用權所支付的金額。

(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人在房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費。

(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額的l0%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產估價機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時已繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

納稅人有下列情形之一者，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

(1)隱瞞、虛報房地產價格的;

(2)提供扣除項目金額不實的;

(3)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價，又無正當理由的。

例題：在土地增值額扣除項目中，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計(

)的扣除。

A. 5%

B. 10%

C. 15%

D.20%

答案：D

解析：按照規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和開發土地和新建房及配套設施的成本兩項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。

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