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2008年《土地估價(jià)案例與報(bào)告》考試真題及答案

發(fā)表時(shí)間:2013/8/12 11:46:37 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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土地估價(jià)案例與報(bào)告

一、案例分析題

(一)答題要點(diǎn)及參考答案

1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程

(1) 1999年2月,A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地;

(2) 2001年5月,A公司補(bǔ)辦了土地征用手續(xù),取得17畝土地使用權(quán),但

性質(zhì)不清;

(3) 2002年2月,被占用4畝,取得13畝國有土地使用證:

(4) 2002年4月,開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地:

(5) 2002年5月,縣國土局為A公司補(bǔ)開了出讓金收據(jù),雖未補(bǔ)簽土地出

讓合同,但土地性質(zhì)明確為出讓;

(6) 2003年8月,縣政府收回了剩余的7畝土地。

2.A公司所有土地的四至

(1)東:環(huán)城綠化帶;

(2)南:通城路;

(3)西:縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地;

(4)北:寰宇電器公司。

3.可以以以下相關(guān)文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)(包括上述描述中沒有提

到的)

(1)出讓合同;

(2)出讓金收據(jù);

(3)土地使用權(quán)證;

(4)土地登記檔案。

4.出讓地價(jià)內(nèi)涵的要點(diǎn)

(1)時(shí)點(diǎn):2008年6月30日;

(2)用途:工業(yè)用地;

(3)使用年期:43年;

(4)開發(fā)程度:內(nèi)外“六通一平”;

(5)土地性質(zhì):出讓;

(6)容積率:開發(fā)區(qū)平均容積率。

5.7畝出讓土地實(shí)際能夠得到的補(bǔ)償和要求返還的土地出讓金總額及計(jì)算

過程

(1)土地出讓市場價(jià)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價(jià)市場平均價(jià)×畝數(shù)

=16×7

= 112(萬元)

(2)土地基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)市場平均水平×(1+增長

率)×畝數(shù)

=48/12×(1 +10%) ×7

=30.80(萬元)

(3)返還的出讓金:出讓金當(dāng)年實(shí)際支付價(jià)×(綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝)

=20÷(17 -4) ×(4+1)

=7.69(萬元)

(4)補(bǔ)償估算式:7畝土地出讓市場價(jià)-7畝土地的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+返還的土

地出讓金

=112 -30.80 +7.69

=150.49(萬元)

(二)答題要點(diǎn)及參考答案

1.錯(cuò)誤更正如下

(1)用途:綜合—一商業(yè)零售、住宿餐飲;

(2)證件種類:身份證—一法人代碼證;

(3)權(quán)屬性質(zhì):出讓—一國有建設(shè)用地使用權(quán);

(4)使用權(quán)類型:國有建設(shè)用地使用權(quán)—_出讓;

(5)使用年期:36年——40年;

(6)土地權(quán)屬來源:協(xié)議方式—一出讓方式。

2.其他登記卡

(1)土地變更登記卡;

(2)土地注銷登記卡;

(3)土地查封登記卡;

(4)土地更正登記卡;

(5)土地抵押登記卡。

3.測算2004年土地轉(zhuǎn)讓收益,并列出估算式(土地面積以建筑面積進(jìn)行分

攤,不考慮土地歷史用途價(jià)值差異)

計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值

土地轉(zhuǎn)讓價(jià)值=土地登記價(jià)值/土地總面積×商業(yè)零售部分分?jǐn)偼恋孛娣e

=2454/4908×1532

= 766(萬元)

4.判斷該公司土地2008年7月1日價(jià)值,并列出估算式(不考慮區(qū)位、個(gè)

別因素差異及時(shí)間因素)

土地現(xiàn)價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×(1+住宿餐飲的修正系數(shù))×住宿餐飲部分建筑面積

=3372×(1-4%)×3376 ×3. 12

=3033.54(萬元)

二、報(bào)告判讀題

(一)答題要點(diǎn)及參考答案

1.估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括的方面

(1)說明方法選擇總的思路;

(2)列出選擇的方法;

(3)說明所選方法的理由:

(4)說明未選方法的理由;

(5)對所選方法基本原理進(jìn)行介紹。

2.從上述內(nèi)容看,一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮以下幾方面的

因素

(1)估價(jià)目的;

(2)估價(jià)原則;

(3)估價(jià)方法使用的條件;

(4)估價(jià)對象的自身情況;

(5)估價(jià)對象所在市場狀況。

3.需要對其進(jìn)行以下幾個(gè)方面的分析和考察

(1)基準(zhǔn)地價(jià)是否覆蓋估價(jià)對象;

(2)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的市場條件是否與估價(jià)對象所在的市場條件近似;

(3)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定是否與宗地自身?xiàng)l件近似(內(nèi)涵);

(4)基準(zhǔn)地價(jià)是否在合法使用期內(nèi);

(5)基準(zhǔn)地價(jià)現(xiàn)時(shí)性是否較好;

(6)估價(jià)目的所反映的競爭性一般,與基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)接近。

4.成本逼近法中,關(guān)于土地增值收益的來源,一般表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

(1)所有權(quán)的變化;

(2)用途的變化;

(3)開發(fā)程度的變化;

(4)投資集約度的變化;

(5)相對區(qū)位條件的變化。

5.一般包括以下幾方面的內(nèi)容

(1)用途修正;

(2)年期修正;

(3)時(shí)間修正;

(4)開發(fā)程度修正;

(5)估價(jià)目的修正;

(6)土地容積率修正;

(7)權(quán)益狀況修正。

(二)答題要點(diǎn)及參考答案

1.根據(jù)土地現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)二級類,除工業(yè)用地以外,有下列適用成本逼近

法估價(jià)的地類

(1)采礦用地;

(2)倉儲用地:

(3)機(jī)關(guān)團(tuán)體:

(4)科教;

(5)醫(yī)院衛(wèi)生慈善;

(6)新聞出版:

(7)文體娛樂:

(8)公共設(shè)施;

(9)公園綠地。

2.依照現(xiàn)行法律,上述案例數(shù)據(jù)可以分解為下列幾大類

(1)土地補(bǔ)償費(fèi);

(2)青苗補(bǔ)償費(fèi);

(3)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)用;

(4)地上物補(bǔ)償;

(5)社會保障。

3.上述案例中,土地取得費(fèi)的計(jì)算結(jié)果要高于征地區(qū)片價(jià),從區(qū)片價(jià)的特

點(diǎn)簡述可能的原因

(1)征地區(qū)片價(jià)不包括青苗補(bǔ)償;

(2)征地區(qū)片價(jià)不包括地上物補(bǔ)償;

(3)估價(jià)對象人均耕地面積較低;

(4)估價(jià)對象土地質(zhì)量較好;

(5)估價(jià)對象區(qū)位條件好;

(6)人均收入水平高;

(7)人均生活水平高;

(8)人均社會保障水平高;

(9)區(qū)片價(jià)只是實(shí)際補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。

4.土地開發(fā)中可能的單項(xiàng)工程

(1)通路;

(2)通電;

(3)通訊;

(4)供水:

(5)排水:

(6)通氣(暖氣、熱力、燃?xì)?;

(7)土地平整。

5.該體系中可能有的影響工業(yè)地價(jià)的區(qū)域因素

(1)工業(yè)區(qū)用地類型;

(2)產(chǎn)業(yè)聚集效益;

(3)工廠與原料和市場的配合;

(4)道路級別;

(5)過境公路連接狀況;

(6)距火車站的距離;

(7)環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣狀況;

(8)區(qū)域土地利用限制;

(9)基礎(chǔ)設(shè)施狀況。

(三)參考答案

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(責(zé)任編輯:fky)

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