為了幫助考生有效的復習2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

4.4 級差收益(地租)法評估基準地價

4.4.1 土地級別的確定

根據《城鎮土地定級規程》的要求，確定土地的級別。

4.4.2 樣本數據處理

4.4.2.1 土地利用類型的劃分

土地利用類型的劃分按利用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現狀開發程度和現狀利用程度為依據，適當考慮土地利用規劃。土地利用類型分為商業、住宅、工業用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。

4.4.2.2 單元土地質量指數計算

根據土地級別內單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質量指數按下式計算：

fi

Xin =——

n

式中：Xin ：某單元土地質量指數;

fi ：某單元總分值;

n ：土地級別數

4.4.2.3 行業或類別資本效益折算系數的計算

分別以商業、住宅、工業中某種行業或類別的資本為標準，按下式計算各行業或類別的資本效益折算系數：

Crm

Kci = ——

Cr

式中： Kci ：某用地類型中的某行業或類別資本效益折算系數

Crm ：該用地類型中某一行業或類別全市平均資金利潤率

Cr ：該用地類型中標準行業或類別全市平均資金利潤率

4.4.2.4 規模資本效益折算系數的計算

分別以商業、住宅、工業中當地行業最佳企業規模或技術水平下的資本為標準，按下式計算規模資本效益折算系數：

           Crn

Kcs =——

         Cmax

式中：Kcs ：某一行業或類別某一規模下的資本效益折算系數

Crn ：該行業或類別某一規模下的全市平均資金利潤率

Cmax ：該行業或類別最佳規模下的全市平均資金利潤率

4.4.2.5 企業標準資本額的計算

企業標準資本額按下式計算：

Cs =Ce×Kci ×Kcs

式中：Cs：企業標準資本額

Ce ：企業實際使用的資本額

Kci 、Kcs同前。

4.4.2.6 合理工資量的計算

按當地各行業不同技術水平下勞動力的定員標準，用下式計算合理的工資支出標準：

                     LPs

Lcs = Lce ×——

                     LPe

式中：Lcs ：某企業在標準定員情況下應支出的工資額

Lce ：該企業實際支出的工資額

LPs ：某一技術水平下同等規模的企業應有勞動力標準 數量

LPe ：企業實際占有的勞動力數量

4.4.2.7 企業效益資料的整理

將收集到的企業效益資料，按標準化公式計算整理。

4.4.3 指標選擇與樣本數據歸類

4.4.3.1 級差收益測算指標的選擇

級差收益測算選擇的指標主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標準資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業所在土地的級別或單元總分值。

4.4.3.2 樣本數據歸類

以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進行數據歸類，可以細分的土地類型還可按細類歸類。

4.4.3.3 樣本數據檢驗

數據檢驗以土地級別或均質區域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。

用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數據總體分布類型和未知數據分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。

用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態和非正態分布的進行異常值剔除。

當檢驗后的數據不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數據，按以上方式重新進行數據歸類。

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