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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記三（6）

(十四)土地利用專項規劃

1、土地利用專項規劃的概念

土地利用專項規劃是在土地利用總體規劃的框架控制下，針對土地開發、利用、整治和保護某一專門問題而進行的規劃。土地利用專項規劃就其本質而言是土地利用總體規劃的深入和補充，是土地利用總體規劃的有機組成部分。

2、土地利用專項規劃的特點

與土地利用總體規劃相比，土地利用專項規劃具有以下特性：

(1)針對性。廣義的土地利用包括了土地的開發、利用、整治和保護的全部活動過程。土地利用總體規劃是對土地利用全部過程進行的宏觀控制，是對土地利用進行的全局性戰略安排，而土地利用專項規劃是對規劃區域的土地開發、利用、整治和保護中的某一專門問題或某一類型的土地使用問題進行規劃，因而具有很強的針對性。

(2)局部性。土地利用總體規劃的范圍是規劃區內全部土地，而土地利用專項規劃只是規劃區內的部分土地。在一定時期，需要開發、利用、整治和保護的土地只是局部存在的，因而土地利用專項規劃是相對規劃區內部分土地而言的。當然，土地利用之間是存在著相互聯系的，在對局部土地利用進行規劃時必須考慮到它與其他土地利用的相互影響。

(3)實用性。土地利用專項規劃雖然作為土地利用總體規劃的組成部分，也具有綜合性、戰略性和指導性等宏觀控制的性質，但其相對土地利用的某一專門方面的問題進行的規劃，其規劃的內容、措施、解決的土地利用問題都比較詳盡，其實用性和可操作性較強。

3、土地利用專項規劃的類型

(1)基本農田保護區規劃

基本農田保護區規劃必須遵循切實保護耕地、綜合協調、雙軌并行及區劃完整性的原則進行編制。

(2)土地整理規劃

土地整理的范疇從地域表現形態角度可分為農地整理和市地整理。

(3)土地復墾規劃

必須根據因地制宜，同時兼顧生態效益、社會效益和經濟效益，綜合協凋發展來進行土地復墾規劃。

(4)土地整治規劃

為使土地資源得以永續利用，人為地創造土地生態良性循環的途徑和措施的總體安排。土地整治類型有水土流失地、鹽堿地、沼澤地、風沙地、紅黃壤低產地和海涂整治。

例題：土地利用專項規劃的特點包括()。

A.針對性

B.全局性

C.局部性

D.實用性

答案：ACD

解析：全局性不是土地利用專項規劃的特點。

(十五)土地利用詳細規劃(熟悉)

1、土地利用詳細規劃的概念

土地利用詳細規劃是在總體規劃或土地利用專項規劃的控制和指導下，直接對某一地段或某一土地使用單位的土地利用及其配套設施作出具體的安排，它是土地利用總體規劃或土地利用專項規劃的深入和細化。如農場土地利用規劃、林場土地利用規劃、村莊用地規劃等。

2、土地利用詳細規劃的類型

從土地利用詳細規劃的作用來看，有兩種類型，即控制性土地利用詳細規劃和開發性土地利用詳細規劃。

(1)控制性土地利用詳細規劃是地方政府為規范和控制土地使用者的微觀土地利用行為而編制的規劃，它詳細規定了各類土地的使用范圍、使用界線、使用強度、利用要求、限制條件等。

根據我國目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細規劃主要有以下類型：

①城市(鎮)土地利用規劃

在一定面積土地上形成的附著于其上的人口、產業集聚和城市社會支持系統，產生了城市土地功能的集中與多樣性。許多用地功能彼此之間往往是互相依存、滲透，有時又是互相消長和制約的。因此，城市土地利用規劃就是要代表社會整體利益和長遠利益，統一協調城市千千萬萬個分散的土地利用活動，避免各種建設活動的互相干擾，消除土地利用的負面外部性影響。城市土地利用控制性規劃的主要內容就是合理地確定城市用地的總體布局與功能分區，規定各地段各種用途的具體用地范圍、用地強度、用地要求和用地限制。

城市土地利用規劃在世界許多國家都是城市規劃中相對完整和相對獨立的一種規劃，如日本的城市規劃是區分為城市土地利用規劃、城市設施規劃和市街開發規劃三部分的。我國目前對城市土地利用規劃并無具體的單行法規進行界定，各城市也沒有在城市規劃中編制獨立的城市土地利用規劃。但從《城市規劃法》中對城市規劃內容的規定和城市規劃編制的實踐中可以看出，城市土地利用規劃是城市規劃最主要的內容。《城市規劃法》第十九條規定的城市總體規劃的內容共有六項，其中第三項主要是用地規劃，第四項中河湖、綠地系統屬于用地規劃，綜合交通體系也有較大部分與用地規劃相關，第五項即專業規劃，也有相當一部分需要安排用地。而第一、二、六三項內容，即城市的性質、發展目標與發展規模，城市主要建設標準與定額標準，近期建設規劃，既有指導用地的原則，也有一部分是對用地的直接安排。具體指導城市用地的規劃主要是通過詳細規劃體現的，如《城市規劃法》第二十條規定，城市詳細規劃應當包括：規劃地段各項建設的具體用地范圍、建筑密度和高度限制、總平面布置、工程管線綜合規劃和豎向規劃。可見城市詳細規劃的內容大都是用地規劃。由此可以看出，盡管我國沒有明文規定單獨編制城市土地利用規劃，但其內容基本都已包含在現行的城市規劃之中。從長遠的觀點來看，城市土地利用規劃應當成為相對完整獨立的部分，以便地利用規劃在城市規劃中的基礎地位，更有利于對城市土地利用進行全面合理的控制和引導。

②鄉村土地利用規劃

鄉村土地利用規劃是在城市(鎮)以外的廣大農村地域進行的，鄉村土地以農業用地為主，兼有一定的村莊居民點用地、工業小區用地、交通水利設施用地、生態保護用地等。與城市(鎮)土地不同，鄉村土地主要由農業生產用地構成，它側重于利用土地的生產功能。土地的利用方式受制于土地的適宜性。鄉村土地利用規劃的主要內容就是合理地安排各類用地，在總體規劃的基礎上，詳細編定各地塊的具體用途，并對各類用地的要求，限制條件等作出具體規定，以便能夠為土地用途管制提供依據。控制性的鄉村土地利用詳細規劃的重點應是保護農地，尤其是保護基本農田。鄉村土地類型多樣，各種用地要求不盡一致，因此，鄉村土地利用規劃可進一步細化為耕作田區規劃、村莊用地內部規劃、果園內部規劃、養殖場內部規劃、茶園內部規劃等。

(2)開發性土地利用詳細規劃則是為了指導某一地段、地塊或某一土地使用單位的土地如何開發利用而進行的具體規劃。

例題：控制性土地利用詳細規劃詳細規定了各類土地的()等。

A.使用范圍

B.使用界線

C.使用強度

D.利用要求、限制條件

答案：ABCD

解析：控制性土地利用詳細規劃它詳細規定了各類土地的使用范圍、使用界線、使用強度、利用要求、限制條件等。

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（責任編輯：中大編輯）

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