2012年土地估價師考試備考已經拉開帷幕，為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！
土地收購價格評估應遵循的基本原則
權利和利益的原則，是土地收購價格評估的基本原則。這一原則有兩方面的涵義：一方面，承認被收購土地的原使用者有權追求自身利益，確定的收購價格應體現被收購土地區位條件及收益狀況的差異;另一方面，收購價格評估必須首先確權，即確認被收購土地的原使用者對其占有或使用土地擁有的權力。確定的收購價格必須保持與被收購土地原使用者權力的一致性。也就是說，被收購土地的原使用者在其權力范圍內對土地的投入所產生的收益應給予補償。
以某國有施工企業的土地使用權價格評估為例，該企業于1985年以劃撥方式取得某地塊土地使用權，證載用途為生產用地。該地塊所在位置較為偏僻，是未開發的蘆葦地，紅線內未達到三通一平，基本沒有路，沒有市政配套設施。為了便于生產，該企業花費大量資金、人力進行填坑墊土、平整場地、敷設上下水管道，又從1.5公里外引進10KV高壓線路，自建變電站，并且拓寬了道路。2004年由于為使該土地得到更加有效的利用，政府欲征用該地，由于以該地塊等劃撥土地為由，擬無償征收或只給予少量補償。該企業則認為他們雖是以劃撥方式取得的土地使用權，但多年來對土地作了大量投入，應予足夠的補償。我們在接受委托后，多次查勘現場，做了大量調查，筆者認為：土地的增值收益大致有三種類型：一是由于經濟發展和人口增長導致的土地增值，應為全社會公共所有，即為國家或政府所有;二是由于地方政府對土地的投資及規劃設計導致的土地升值，應歸地方政府所有;三是由于土地使用者的投入導致的土地增值，應歸土地使用者所有。因此，我們視該項目的具體情況提出：首先，企業將該土地由生地改造成熟地，且隨著時間的推移，該地塊周圍環境也發生了變化，整個區域的土地已經升值;其次，該地塊為建設用地，補償時不應等同于農業用地;再次，該企業對該地的使用年限未滿，對地上附著物的投入也是產生效益的。我們在認真分析委托方提供的全部資料的基礎上，選擇了成本逼近法和基準地價系數修正法進行評估，并根據《天津市國有土地有償使用辦法》，在扣除政府凈收益后，得出該地塊的最終評估價格。最終雙方在補償問題方面達成了一致意見，該企業獲得了相應的補償。
總之，界定收購價格，一方面要尊重我國現行法律法規賦予原土地使用者使用土地的權力和利益，價格內涵應與原土地使用者使用土地的權力和利益保持一致;另一方面要尊重我國現行法律法規賦予國家或政府對被收購土地擁有的權力和利益，收購價格內涵應確保國家的利益不受侵犯。
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（責任編輯：rentingting）
