（一）某土地估價師接到一項業(yè)務，委托方A公司要求就一宗土地補償問題提出一個價格咨詢意見，價格基準日確定在2008年6月30日。下面是估價師與委托方交談并到現(xiàn)場調(diào)查的記錄要點，閱讀后回答相關問題。

（1）A公司是一家國營公司，主要從事紡織品貿(mào)易，規(guī)模中等。

（2）委托估價的土地是A公司于1999年2月與B村委會簽訂協(xié)議取得的，面積共17畝，原計劃興建辦公樓及宿舍，在簽訂協(xié)議時土地臨近一條普通馬路，周邊為農(nóng)地，距縣城約1千米左右。

（3）與農(nóng)民協(xié)商過程順利，簽訂協(xié)議后修建圍墻將土地圈起來但沒有實質(zhì)性使用。

（4） 2001年5月，當?shù)貒临Y源局查知，認為未經(jīng)過批準屬于違法用地，要求A公司補辦土地征用手續(xù)，加上前期支付B村的費用，A公司累計支出征地費用100萬元，向政府交納17畝土地的出讓金及處罰金各為20萬元。

（5） 2002年2月，因修建環(huán)城道路和綠化帶，縣政府占用其中4畝土地，所占土地為帶狀，位于其東側(cè)邊緣，現(xiàn)已完成環(huán)城道路和綠化建設。

（6）與此同時，該縣設置開發(fā)區(qū)，將A公司所占剩余的13畝土地納入開發(fā)區(qū)內(nèi)，A公司領取了國有土地使用證。

（7）目前開發(fā)區(qū)已經(jīng)完成統(tǒng)一規(guī)劃和建設，基礎設施完善，為“六通一平”，并陸續(xù)有一些企業(yè)購買土地，其中，A公司北側(cè)土地為寰宇電器公司所有，西側(cè)土地為天天食品服務公司所有，南側(cè)土地為時代醫(yī)藥公司所有，由于修建開發(fā)區(qū)內(nèi)部道路占用了A公司1畝的土地。

（8）委托方提供了土地使用證書，但在土地證書中來看到關于土地使用年限說明，也沒有能夠提供政府核發(fā)的劃撥土地決定書、建設用地許可證。委托方還提供了縣國土資源局2002年5月為A公司補開的出讓金收據(jù)，但沒有補簽的土地出讓合同書。2002年5月，開發(fā)區(qū)曾經(jīng)要求A公司交納12畝土地共48萬元的基礎設施費，但沒有落實。

（9）現(xiàn)場看見，土地東側(cè)已經(jīng)建設1棟辦公樓，使用了5畝土地，建設時間為2002年4月；12畝地重新修建了通透式圍墻，北側(cè)與寰宇公司通過圍墻隔開。土地交通條件很好，西邊為興城路，是開發(fā)區(qū)內(nèi)的一條主要馬路，南側(cè)為原來道路改造的通城路，可以直達縣城中心區(qū)，并且有第8路和第11路公交車站。

（10）委托方提供了2003年3月該縣規(guī)劃局將剩余的7畝土地用途確定為工業(yè)（原建設的辦公樓也視為工業(yè)配套辦公樓，地塊容積率與開發(fā)區(qū)整體容積率一致）的通知書，以及2003年8月縣政府以開發(fā)區(qū)郵局建設公共目的收回剩余的7畝土地的通知書，通知以劃撥用地進行補償；A公司同意土地收回但要求按照出讓土地補償，并要求補償為綠化用地和道路用地支付的出讓金。

（11）調(diào)查時，該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價為每畝16萬元，土地出讓金比2001年增長了20%，基礎設施費比2002年增長了10%。

問題（每小題4分）

1、 用簡單的語言，以上述內(nèi)容為基礎，按照時間順序?qū)懗鐾恋厝〉眉皺?quán)利變化的基本過程。

2、 按照土地登記要求描述最后A公司所有土地的四至。

3、 縣政府收回了剩余的7畝土地，如果要按照出讓用地進行補償，一般可以以哪些相關文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)（包括上述描述中沒有提到的）。

4、 如果剩余的7畝土地按照出讓土地性質(zhì)進行補償，請列出出讓地價內(nèi)涵的要點。

5、 請根據(jù)記錄要點中給定的工業(yè)地價市場平均價資料，列出 7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算過程。

（一）答題要點及參考答案

1.土地取得及權(quán)利變化的基本過程

（1） 1999年2月，A公司與B村委會私下簽訂協(xié)議取得17畝土地；

（2） 2001年5月，A公司補辦了土地征用手續(xù)，取得17畝土地使用權(quán)，但

性質(zhì)不清；

（3） 2002年2月，被占用4畝，取得13畝國有土地使用證：

（4） 2002年4月，開發(fā)區(qū)占用A公司1畝土地：

（5） 2002年5月，縣國土局為A公司補開了出讓金收據(jù)，雖未補簽土地出

讓合同，但土地性質(zhì)明確為出讓；

（6） 2003年8月，縣政府收回了剩余的7畝土地。

2.A公司所有土地的四至

（1）東：環(huán)城綠化帶；

（2）南：通城路；

（3）西：縣政府收回的原屬于A公司的7畝土地；

（4）北：寰宇電器公司。

3.可以以以下相關文件作為出讓用地性質(zhì)的證據(jù)（包括上述描述中沒有提

到的）

（1）出讓合同；

（2）出讓金收據(jù)；

（3）土地使用權(quán)證；

（4）土地登記檔案。

4.出讓地價內(nèi)涵的要點

（1）時點：2008年6月30日；

（2）用途：工業(yè)用地；

（3）使用年期：43年；

（4）開發(fā)程度：內(nèi)外“六通一平”；

（5）土地性質(zhì)：出讓；

（6）容積率：開發(fā)區(qū)平均容積率。

5.7畝出讓土地實際能夠得到的補償和要求返還的土地出讓金總額及計算

過程

（1）土地出讓市場價=該開發(fā)區(qū)工業(yè)地價市場平均價×畝數(shù)

=16×7

= 112（萬元）

（2）土地基礎設施費=該開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎設施費市場平均水平×（1+增長

率）×畝數(shù)

=48/12×（1 +10%） ×7

=30.80（萬元）

（3）返還的出讓金：出讓金當年實際支付價×（綠化用地畝數(shù)+后期占用l畝）

=20÷（17 -4） ×（4+1）

=7.69（萬元）

（4）補償估算式：7畝土地出讓市場價-7畝土地的基礎設施費+返還的土

地出讓金

=112 -30.80 +7.69

=150.49（萬元）

 

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