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2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16日進(jìn)行,為使您順利通過(guò)2012年土地估價(jià)師考試,小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考前沖刺階段模擬題,讓您輕松通過(guò)考試!
9、 若土地年純收益A按比率遞增,土地還原率r不變且大于零,則無(wú)限年期土地使用權(quán)的價(jià)格P計(jì)算公式為( )。
A.P=A/(r+s)
B.P=A/(rxs)
C.P=A/(r-S)
D.P=A/r+A/s
標(biāo)準(zhǔn)答案: c
解 析:P=A/(r-S)
10、 某寫(xiě)字樓可出租面積為建筑面積的65%,單位可出租面積的年租金1800元/平方米,則該寫(xiě)字樓單位建筑面積的年租金為( )元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
標(biāo)準(zhǔn)答案: d
解 析:建筑面積=可出租面積×65%=1800×65%=1170元/平方米。
11、 采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí),其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
A.低于
B.高于
C.等于
D.等于或低于
標(biāo)準(zhǔn)答案: b
解 析:采用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格時(shí),其土地還原率一般應(yīng)( )出讓土地使用權(quán)還原率。
12、 某商店占地面積35平方米,建筑物面積60平方米,年正常經(jīng)營(yíng)性收入為45000元,年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用為5000元,建筑物年純收益為10000元,若土地還原率取10.0%,則該商店所占土地的總價(jià)格約為( )萬(wàn)元。
A.20
B.30
C.40
D.50
標(biāo)準(zhǔn)答案: b
解 析:45000-5000-10000=30000元;30000/10%=300000=30萬(wàn)元。
13、 某宗房地產(chǎn),年凈收益50萬(wàn)元,建筑物價(jià)值250萬(wàn)元,建筑物還原率8%,土地還原率6%,則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.500.00
B.714.29
C.750.00
D.833.33
標(biāo)準(zhǔn)答案: c
解 析:建筑物收益=250×8%=20萬(wàn)元;土地年收益=50-20=30萬(wàn)元;土地價(jià)格=30/6%=500萬(wàn)元;房地產(chǎn)總價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)格=250+500=750萬(wàn)元。
14、 采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí),除有租約限制外,應(yīng)選取( )作為估價(jià)依據(jù)。
A. 類(lèi)似土地的客觀純收益
B.類(lèi)似土地的實(shí)際純收益
C. 類(lèi)似土地的最高純收益
D.類(lèi)似土地的最低純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案: a
解 析:采用收益還原法評(píng)估某宗土地的價(jià)格時(shí),除有租約限制外,應(yīng)選取類(lèi)似土地的客觀純收益作為估價(jià)依據(jù)。
15、 若選擇的比較交易案例成交地價(jià)為580元/平方米,對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)年期為25年,而待估宗地的出讓年期為37年,土地還原率取7%,則待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格為( )元/平方米。
A.515.3
B.532.6
C.635.4
D.652.8
標(biāo)準(zhǔn)答案: d
解 析:待估宗地經(jīng)過(guò)年期修正后的價(jià)格=580×[1-1/(1+7%)37]/ [1-1/(1+7%)25]= 652.8元/平方米
16、 根據(jù)商業(yè)出租柜臺(tái)資料評(píng)估土地價(jià)格,可采用下述公式計(jì)算樣點(diǎn)地價(jià):樣點(diǎn)地價(jià)=( )/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。
A. 商店純收益
B.商店總收益
C.商店土地純收益
D. 商店出租柜臺(tái)土地純收益
標(biāo)準(zhǔn)答案: d
解 析:樣點(diǎn)地價(jià)=商店出租柜臺(tái)土地純收益/(出租柜臺(tái)分?jǐn)偼恋孛娣e×土地還原率)。
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