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土地估價師考試管理基礎與法規輔導：課堂筆記一（3）

2、土地用途的多樣性。土地具有多種用途，既可作工業用地，又可作居住用地、商業用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時產生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉換到另一種川途。這種競爭常使土地趨于最佳用途和最大經濟效益，并使地價達到最高。這就要求人們在利用土地時，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規模、利用方法等均為最佳。

3、土地用途變更的困難性，土地使用不同用途之間的變換，有時比較柞易，但大多數情況下足困難的。在農業生產中，當作物從播種開始，進入生長階段后，雖然物價變動，但生產的作物就不能調整布局，即使可以調整，也要付出一定的代價，這就是土地利用適應物價變動的緩慢性。而且，不同作物對土地質量的要求不同，變更用途有時是相當困難或無法辦到的。如，缺水宜林的山地，改利水稻就很難實現。工礦用地一旦形成，想改作農用就相當困難。土地用途變更的困難性告訴人們，在編制土地利用規劃確定土地用途時，要認真調查研究，充分進行可行性論證，以便作出科學、合理的決策，杜絕主觀隨意性，否則會造成較大的損失和浪費。

4、土地增值性。一般商品的使用隨著時間的推移總是不斷地折舊直至報廢，土地這個特殊商品則不然，在土地上追加投資的效益具有持續性，而且隨著人口增加和社會經濟的發展，對土地的投資具有顯著的增值性。因此，有人說，對土地的投資是風險最小的投資。

5、土地報酬遞減的可能性。盡管土地具有增值性的特點，但由于“土地報酬遞減規律”的存在，在技術不變的條件下對土地的投入超過一定限度，就會產生報酬遞減的后果。這就要求人們在利用土地增加投入時，必須尋找在一定技術、經濟條件下投資的適合度，確定適當的投資結構，并不斷改進技術，以便提高土地利用的經濟效益，防止出現土地報酬遞減的現象，此外，土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產關系，包括占有、使用、支配和收益的關系。土地的占有、使用關系在任何時候都是構成社會十地關系的基礎，進而反映社會經濟性質。土地的這種社會屬性，即反映了進行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進行土地產權管理、調整土地關系的基本出發點。

例題：下列不屬于土地的經濟特性的有()。

A.土地經濟供給的稀缺性

B.土地用途的多樣性

C.土地用途變更的簡易性

D.土地增值性

答案：C

解析：土地用途變更的簡易性，不屬于土地的經濟特性。

三、土地的功能(熟悉)

(一)人類生存的物質基礎

土地是人類賴以生存和發展的重要物質基礎，是不可再生的有限資源和寶貴財富。土地資源是人類生存不可脫離的物質基礎。土地是人類生存之本，土地是我們生存的首要條件，人類的一切物質生產都離不開土地。土地是人類賴以生存和發展的物質基礎和最基本的資源。當今人類社會面臨的人口、資源、環境等重大問題無不與土地有關。

(二)人類生產生活的場所

土地由于其物理性質，具有承載萬物的功能，因而成為人類進行一切生活和生產活動的場所和空間，成為人類進行房屋、道路等建設的地基。"皮之不存，毛將焉附"，在一定意義上比喻了土地對于人類的這種承載功能。土地是人類社會生產力的重要源泉，是人類生活、生產等一切活動的場所，亦是農業生產的基本生產資料和勞動對象。誠如馬克思所指出的那樣，土地是一切生產和一切存在的源泉，是人類不能出讓的生存條件和再生條件。在土地的一定高度和深度內，具有強大的生長萬物的能力。土壤中含有各種營養物質以及水分、空氣，還可以接受太陽照射的光、熱等，這些是地球上一切生物生長、繁殖的基本條件。沒有這些環境與條件及其功能，地球上的生物也就不能生長繁育，人類也就無法生存和發展。我國自改革開放以來，十分重視對土地資源的利用和保護，把人口多、耕地少作為基本國情，加強人民珍惜土地，合理利用土地的國情教育;同時，還運用法律手段加強、規范土地管理。

例題：土地的功能包括()。

A.人類生存的物質基礎

B.人類生存的社會基礎

C.人類生產的場所

D.人類生活的場所

答案：ACD

解析：人類生存的社會基礎，不是其功能。

四.我國土地資源的特點(了解)

(一)土地面積絕對數量大，相對數量小。雖然我國土地面積居世界第三位，但人均占有土地而積只有11.7畝，相當于世界平均水平的1/3。而且耕地、林地和草地的人均占有量都遠低于界平均數，分別為世界平均數的42.4%，11.6%和1/3強。

(二)后備土地資源有限。宜農荒地只有5億畝，其中可開墾為耕地的僅有1億畝，而且這1億畝土地大多分布在邊遠地區，存在著不同程度的障礙蛩兀枰隙嗟耐蹲史僥蘢魑┮滌玫亍?/P>

(三)土地類型多樣，山地多于平地。全國山地占33%，高原占26%，丘陵地占10%，三項合計占全國土地面積的69%;盆地占19%，平原占12%，兩項合計占全國土地的31%，海拔3000m以上的高山、高原占我國土地面積的25%，不宜于發展農林牧業。

(四)農地分布不均勻。我國右90%以上耕地、林地和水域分布在東南部的濕潤、半濕潤地區(該區土地面積，與全國的32.2%)，其余10%的耕地、林地和水域分布于全國其它67.8%的地區。這種分布格局對我國農業生產的發展不利，形成了東南以農用地為主，西北以特用地為主的兩大區域。

(五)森林覆蓋率低，我國森林覆蓋率為12.7%，美國為34%，原蘇聯為36%，日本為68%，瑞典為57%，德國為30%，世界平均為22%;人均森林面積我國為1.8畝，美國為22畝，原蘇聯為50畝，日本為4畝，瑞典為45畝，德國為2畝。無論是森林覆蓋率還是人均林地，我國都遠低于世界平均水平，也低于門本、德國等人口密度較大的國家。

(六)土地質量較差。在現有的耕地中，有1/3以上為低生產力土地，包括鹽地、紅壤丘陵地、水土流失地、風沙干旱地和澇洼地等。解放初我國水土流失面積為116萬km2(17.4億畝)，雖然至今已治理了40萬KM2(6億畝)，但根據衛星測算結果，我國水土流失面積已達150萬山(X.5億畝)，仍在不斷擴大。目前，全國有1/3的草場處于退化之中，每畝產草量由原來的200kg減少到50—100 kg。我國約有沙漠化土地17萬km2，其中：歷史上形成的為12萬km2，近半個世紀以來形成的為5萬km2，還有潛在沙漠化土地15.8萬km2，兩者共32.8萬km2，占全國土地總面積的3.4%。我國鹽堿地估計有5億畝，農作物單產不足百斤。此外，還有大量的“三廢”污染地。

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（責任編輯：中大編輯）

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